• Funkční cookies

  • Cookies pro sociální média a reklamy

Ceny bytů v Praze stouply od roku 2010 o 75 %

Elon Musk a jeho slavné Falcony by mohly najít inspiraci v cenách českých nemovitostí. Ty totiž v poslední době raketově rostou a je jen ve hvězdách, kdy a kde se zastaví. Platí to ale o všech českých nemovitostech, nebo jen o některých? My se zaměříme na ceny bytů v Praze v konkrétních lokalitách a také poradíme všem čtenářům, kam investovat.

15. 3. 2019

Vývoj cen za posledních 10 let

Zdá se vám, že cena bytů v Česku ani letos nedosáhla na svůj strop a má zaděláno na rekord? Nejste zdaleka jediní. Pokud se na data zjištěná ekonomy (jsou mj. dostupná na stránkách ČSÚ) podíváme pod drobnohledem, odhalíme, že k největšímu nárůstu přibližně o 75 % došlo v posledních devíti letech.

Graf vývoje ceny bytů v PrazeRychlý růst cen bytů v Praze způsobuje, že novými majiteli jsou často třeba movitější Rusové.

Jak to vypadá v dlouhodobém horizontu? Když si vývoj nabídkové ceny bytů rozložíme do let 2005 až 2018, zjistíme, že průměrný meziroční nárůst byl skoro 7 %. To na první pohled nevypadá tak hrozně; v době hospodářské krize totiž došlo k propadu ceny bytů přibližně o pětinu. Jenže vzápětí ceny vystřelily opět strmě nahoru.

V porovnání s dalšími státy EU rostly v České republice ceny nemovitostí nejrychleji a zároveň nepřetržitě od 4. čtvrtletí 2016 až do konce třetího čtvrtletí 2017.

Ti, kteří se před devíti lety rozhodli našetřené peníze investovat do nákupu novostavby v Praze, pořídili ji v té době mnohem levněji než dnes, kdy se cena průměrně velkého bytu o rozloze 60 metrů čtverečních v centru Prahy vyšplhala na 6 594 000 Kč dle dat společnosti Deloitte.

Před devíti lety by stála stejná nemovitost jen 3 768 000 Kč. O moc levnější nejsou ani starší byty před rekonstrukcí. Rekonstrukce se tak mnohdy nevyplatí. Není vůbec neobvyklé, že se v Praze prodávají nijak luxusní byty za 100 tis. Kč / m² a že se daří realizovat developerské projekty (často na perifériích, s horší dopravní obslužností), u nichž se cena bytu zcela běžně pohybuje kolem této částky.

ŘemeslníkRekonstrukce nemovitosti stojí hodně peněz a ještě víc nervů.

Co tlačí ceny bytů nahoru?

Ceny bytů v Praze tlačí nahoru velká poptávka. Bytů je stále málo, nicméně lidí, kteří chtějí vlastní bydlení a chtějí bydlet v Praze je stále více. Ceny jsou tak tlačeny směrem vzhůru, protože dnes se dá prakticky prodat cokoliv za jakoukoliv cenu. Vyšší úroky z hypoték poptávku krátkodobě oslabily, nicméně první kvartál již vypadá, že se opět hypotéky dostávají do kurzu a lidé tak i přes vyšší úroky pořizují vlastní bydlení opět na zmiňovanou hypotéku. Obrat by mohl nastat v případě, že by se objevilo více bytů k prodeji, což ale v nejbližší době neočekávám,
zodpověděl Daniel Horňák, hypoteční specialista ChytryHonza.cz
Za kolik průměrných ročních příjmů (po zdanění) našetří na nový byt o rozloze 70 metrů čtverečních  obyvatelé dalších hlavních měst Evropy?
Paříž 25,8
Londýn 23,5
Praha 12,0
Řím 12,0
Madrid 11,0
Vídeň 10,4
Varšava 9,5
Berlín 8,8
Brusel 7,7

Zdroj: analýza Institutu strategického investování z Fakulty financí a účetnictví VŠE

Malá nabídka = vysoká poptávka

A proč se ceny bytů a nemovitostí obecně drží stále tak vysoko?

  1. Staví se jen ve velmi omezené míře. Byty i domy se tak na trhu s nemovitostmi stávají žádaným, a proto nedostatkovým zbožím.
  2. Každý touží po vlastním bydlení. Dnešní rodiny jsou sice méně početné, než byly ty předválečné (v té době mít 6 dětí bylo naprosto normální) nebo ty z doby normalizace v 70. letech 20. století. Ovšem problém s bydlením řeší úplně každý, ať jsou to senioři, mladé páry, malé i větší rodiny nebo singles. Bytů a rodinných domů je zkrátka nedostatek.
  3. Český trh s nemovitostmi se dlouhodobě potýká s nedostatkem vhodných stavebních parcel i s komplikovaným a zdlouhavým stavebním řízením. Na výstavbu jsou kladeny čím dál vyšší požadavky ze strany příslušných úřadů a měst.
  4. Nedostatek řemeslníků. To máte: zedník, instalatér, elektrikář, podlahář, malíř… S tím vám žádný pan Lorenc, nejlacinější zedník v kraji, nepomůže. Navíc budoucnost v tomto směru vůbec nevypadá růžově, protože do učňovských oborů se hlásí stále menší počty žáků.

Výsledek všech těchto faktorů je jediný možný, což potvrzují i developeři: stavebnictví dlouhodobě stagnuje nebo roste mnohem pomaleji než zbytek české ekonomiky. O zrychlené bytové výstavbě tak slyšíme daleko častěji z úst čerstvě zvolených politiků, než že bychom ji viděli na vlastní oči.

Byty v blízkosti MHD jsou zlatý důl

Už jsme zde zmínili příklad méně atraktivních bytů, jejichž cena je vyhnána pomocí masivní reklamy. A pak jsou byty, které žádnou reklamu nepotřebují. Pokud nevíte, kam investovat, tak vězte, že právě tyto byty skýtají ideální příležitost a šanci na vysoký výnos. Jejich cena je sice vysoká, ale v případě prodeje nemají vlastníci o případné kupce nouzi.

Důvodem, proč jejich cena neustále stoupá a proč tedy jsou cenově dostupné čím dál menšímu počtu potenciálních zájemců, je lokalita, ve které se nacházejí. Jde především o byty a další nemovitosti v blízkosti veřejné dopravy, zejména pak metra. Pokud máme na mysli komfortní dostupnost metra, pak hovoříme o vzdálenosti maximálně do 1 km chůze.

Chcete bydlet v blízkosti stanice Staroměstská, abyste to měli na linku A jen na skok? Žádný problém … tedy pokud pro vás nepředstavuje problém utratit za metr čtvereční průměrně 171 tisíc korun. S alespoň trochu přívětivějšími cenovými relacemi můžete počítat, jestliže chcete bydlet poblíž zastávky Malostranská (cca 152 000 Kč/m²) nebo nedaleko stanice Náměstí Republiky na trase B (131 000 Kč/m²). Podle serveru Cenovamapa.org až na výjimky platí, že čím větší je vzdálenost od centra naší stověžaté metropole, tím víc cena bytů, které leží v blízkosti některé ze stanic metra, klesá.

Kam investovat? Do malého bytu u metra D!

Kromě výše uvedených skupin obyvatelstva, které hodlají byty využívat v souladu s jejich primárním účelem (tedy k bydlení), jsou zde ještě další zájemci o jejich koupi. Jsou to investoři, kteří zakoupenou nemovitost dál pronajímají a pomocí těchto pronájmů zhodnocují své volné peníze.

Může jít o formu dlouhodobého pronájmu v řádu několika let nebo o stále atraktivnější krátkodobý pronájem (na pár nocí, na několik týdnů či měsíců), např. prostřednictvím populární služby Airbnb. V takovém případě je perfektní lokalita bytu v turisticky zajímavé části města naprosto klíčovou podmínkou úspěchu. Právě tak se jeví případná koupě menších bytů v blízkosti plánované trasy metra D.

Existují i investoři, kteří byty jen drží, což je typické pro úplné centrum Prahy, kterému se začíná přezdívat město duchů. Tyto nevyužité ubytovací kapacity už tak napjatou situaci s nedostatkem bytů umocňují.

Stanice metra v Praze

Ceny pražských bytů v blízkosti metra se drží dlouhodobě vysoko.

Nejlevnější byty v Praze

Dle dat společnosti Valuo stojí nejméně byty u stanice metra Roztyly. Metr čtvereční zde vyšel ještě v roce 2018 na přibližně 60 tisíc korun. Deloitte zjistil, že nejlevněji lze pořídit byt na Praze 9 a 10. Koncem roku 2018 stál v těchto městských částech metr čtvereční novostavby 91 800 Kč.

Co bude dál

Řada realitních makléřů je přesvědčena o tom, že oproti zbytku republiky je cena bytů v Praze (a v některých brněnských čtvrtích) už takto hodně přemrštěná a je otázka, zda bude ještě dál stoupat. Faktem však zůstává, že i při dnešních cenách zaplatí nájemné průměrný byt do přibližně 20 let. To je stále hezké 5% roční zhodnocení.

Ačkoliv ceny bytů v Praze vystřelily na první pohled do vesmíru, stále jsou akceptovatelné vzhledem k aktuální situaci na trhu. Pokud člověk potřebuje bydlet ve městě, vlastní bydlení bude i nadále z dlouhodobého pohledu výhodnějším finančním počinem oproti pronájmu. Dokonce i byt k pronájmu dává obvykle smysl.

Související články