Do jakých nemovitostí investovat v roce 2019?

Na rozdíl od peněz na účtu, nemovitosti s časem získávají na hodnotě. Do jaké investovat? Vybrali jsme nejlepší tipy a srovnali způsoby, jak nejlépe investiční nemovitost pronajmout. Kam investovat?

Které nemovitosti jsou nejvíc v kurzu?

Obzvlášť zdražují nemovitosti v blízkosti veřejné dopravy. Zpravodajský server iDNES.cz dal dohromady cenovou mapu nemovitostí podle zastávek metra. Nejdražší je samozřejmě centrum Prahy, kde podle serveru Deloitte Develop Index zaplatíme v průměru 192 300 Kč/m². Podle cenové mapy jsou nejlevnější byty u zastávek Střížkov, Hloubětín nebo Vysočany. Metr čtvereční zde v průměru vyšel na 93 900 Kč.

Byty podél plánované trasy D slibují zajímavé výnosy

Možná již v roce 2025 se pražské metro rozšíří o linku D. Hloubení prvních šachet již začalo. Na budoucí stanici Libuš stojí nyní metr čtvereční 56 000 Kč, ale podobně jako ostatní zastávky na trase D poroste k 69 000 Kč za metr čtvereční, což je nárůst o více než 23 %.

Dobrá volba jsou i nemovitosti v regionech

Pokud si nemovitosti pořizujeme k dlouhodobému pronájmu, význam má zaměřit pozornost také do regionů. V krajských městech (např. Teplice, Ústí nad Labem nebo Most) jde byt ve srovnání s Prahou pořídit za zlomek ceny. V atraktivních částech zmíněných měst hodnota bytů roste v řádu desítek procent.

Důležitá je přidaná hodnota

Investice do nemovitosti se vyplatí, pokud nájemníkům nabídnete něco navíc. Výhodou některých novostaveb je třeba rekuperace. Díky ní se v bytě nemusí větrat, vzduch je přes filtry čistší a v létě se vzduch ochlazuje až o několik stupňů. Přidanou hodnotou pro nájemníka může být i blízkost obchodů, parkování, garáž anebo přítomnost dětského hřiště v bytovém areálu.

Návratnost investice

Jak zjistit, jestli se investice vyplatí? Musí se to spočítat. Odhadovaná cena bytu v Praze o rozloze 45 metrů čtverečních byla letos v lednu 3 784 275 Kč a průměrná cena nájmu činila 348 Kč / m². Návratnost investice do bytu o výměře 45 m² je tedy 20 let.

Například v Brně je situace podobná. Průměrná cena stejně velkého bytu je 2 733 075 Kč, zatímco nájem stojí přibližně 266 Kč / m². Návratnost investice do takové bytu v Brně je tedy 19 let.

Pokud zanedbáme inflaci, úroky za hypotéku i růst nebo naopak pokles ceny nemovitosti apod., pohybujeme se na 5% roční návratnosti investice. To je mnohem zajímavější než zisk ze spořicího účtu i státních dluhopisů.

Kdo má o pronájem bytu většinou zájem?

Lukrativní skupinou zájemců o nájemní bydlení mohou být kromě místních nebo lidí, dojíždějících z jiných měst, také cizinci: ať už turisti nebo ti, kteří do Čech přijeli na pracovní víza. Dále mají o pronájmy zájem studenti. Cena ubytování na kolejích se může pohybovat okolo 5 000 Kč za měsíc. Když se proto složí tři studenti, za nájemní byt oproti koleji často ušetří.

3 důvody, proč investovat do nemovitostí

1. Nabízejí dvojí zhodnocení. Vedle zajímavého nárůstu hodnoty přináší nemovitost ještě jeden zdroj příjmu: nájem. Pronajímat byt nebo dům sice nese svá rizika, ale s trochou úsilí lze zajistit stabilní příjem bez výpadků.
2. Propady na realitním trhu jsou daleko méně pravděpodobné (a neovlivňují tolik výnosnost nemovitosti), než je tomu například na finančních trzích. Bydlení je totiž základní lidská potřeba. Když člověk nemá peníze, klidně prodá své akcie, ale střechu nad hlavou mít musí.
3. Do finančních problémů se může dostat i investor. Pokud však vlastní nemovitost, celkem rychle ji dokáže prodat, aby finanční problém pokryl. Poptávka po nemovitostech totiž stále roste i navzdory rostoucím cenám.

Byt mám, jak ho mohu pronajmout?

Vlastníme-li investiční byt (může být klidně i na hypotéku) , nabízí se následující možnosti pronájmu:

• Krátkodobý pronájem přes bookovací služby
• Dlouhodobý pronájem po vlastní ose přes zprostředkovatelské firmy
• Střednědobý pronájem (např. ubytovna pro dělníky)

V čem je která varianta výhodná a jaká jsou naopak rizika?

Krátkodobý pronájem přes Airbnb / Booking.com

Kolem služeb Airbnb a Booking.com vznikl v posledních letech rozruch hlavně v souvislosti s tím, jak neblaze ovlivňují ceny dlouhodobých nájmů. Jak ale tvrdí David Bureš, ředitel poradenské firmy Bureš & partneři, velký zájem o byty na krátkodobý pronájem je výhradně v historickém centru Prahy a v jeho blízkém okolí.

S krátkodobými pronájmy je navíc spjatá řada povinností. Kromě pravidelného úklidu, technické údržby a předávání klíčů si musíme předem zařídit živnostenské oprávnění a zisky poctivě danit. Dál je potřeba se starat o marketing a umět vhodně pracovat s cenou podle turistické sezóny.

Povinnosti & zajímavosti týkající se krátkodobých pronájmů

• K provozování krátkodobého pronájmu potřebujeme živnostenský list s povolením vykonávat ubytovací služby.
• Výdaje lze vyčíslit paušálem 60 %.
• V případě inkasování v hotovosti bychom měli tržby evidovat elektronicky.
• Platí se rekreační a lázeňské poplatky v případě, že ubytujeme hosty, kteří přijeli na rekreaci, dovolenou nebo za lázeňskými procedurami.
• Tržby za ubytování se započítávají do tzv. zákonného obratu pro povinnou registraci DPH. Pokud tedy ubytovatel na tržbách za ubytování přesáhne během roku tržby 1 milion korun, musí se zaregistrovat jako plátce DPH.
• Je nezbytné vést evidenci hostů, tzv. domovní knihu. Obsahovat by měla jméno a příjmení hosta, den a měsíc narození, státní občanství, číslo dokladu i počátek a konec ubytování.
• Když u sebe někoho ubytujeme přes Airbnb nebo Booking.com jen příležitostně (např. 2× za rok), oficiálně nejde o podnikání.

Který ubytovací portál zvolit?

Airbnb hostitelé často upřednostňují díky nižší provizi z výdělku, kterou si služba účtuje. Na druhou stranu u portálu Booking.com můžeme výši provize upravovat, nastavit ji výš a tím si zajistit, že se naše nabídka zobrazí na vrchních příčkách ve vyhledávání.

Co hosty zajímá nejvíc?

Jen srozumitelně napsaný inzerát k zaujetí turistů nestačí. Nejlepším lákadlem jsou kladná hodnocení jiných uživatelů a fotky interiéru v prvotřídní kvalitě. Přímo na místě pak hosty zajímají hlavně dvě věci: aby bylo v bytě čisto a fungovala tam WiFi. Ve stížnostech to patří mezi nejčastěji zmiňovaná úskalí.

Výhody a nevýhody krátkodobých pronájmů

Klady	Zápory
Potenciálně nejvyšší výdělek	Riziko, že část roku nebudeme mít příjem a nebudeme schopni splácet hypotéku
Nulové riziko neplatičů (peníze za ubytování se hradí předem)	Častý servis (předávání klíčů, úklid, opravy)
Rychlé uvolnění bytu a využití pro vlastní potřebu	Hrozí problémy s ostatními nájemníky, rušení nočního klidu apod.
	Legislativní regulace

Víte, že…

Cenová rešerše, zda se byt vyplatí nebo nevyplatí k účelům krátkodobého pronájmu koupit, jde udělat přes portál Airdna.co. Přes něj můžeme zjistit, jaký konkrétní obrat má byt na vybrané adrese, provozovaný třeba pod službou Airbnb.

Dlouhodobý pronájem

Pronájem na delší dobu je asi nejjistější způsob, jak si přijít k pasivnímu příjmu. Přináší řadu výhod (poptávka je po něm všude, nejen v metropoli) a stejně tak i některá úskalí (shánění spolehlivých nájemníků, riziko neplatičů apod.).

Jak na to?

Investiční byt můžeme pronajmout na vlastní pěst a veškerou agendu si řídit sami. Stejně tak si ale můžeme na pomoc přizvat specializovanou firmu, díky které řada povinností odpadá.

Např. firma Bohemian Estates zaručuje komunikaci s nájemníky, dodavateli energií i úředníky. Dále obstará opravy a pravidelné údržby bytu a zajistí i obesílku upomínek. Za tyto a další služby si účtuje 10 % z vybraného měsíčního nájemného.

Co dalšího si správcovská firma většinou bere na starosti?

• Ohlídá platnost nájemní smlouvy
• Hradí zálohy za služby a nájemníkům doručuje vyúčtování
• Prověřuje bezdlužnost nájemníků
• Snaží se minimalizovat výpadky z příjmů z nájemného
• Zajistí předání a přebírání nemovitosti od podnájemníků
• Vybírá nájemné a v krajním případě soudně vymáhá to, které nájemníci nezaplatili

Výhody a nevýhody dlouhodobých pronájmů

Klady	Zápory
Stálý a dlouhodobý příjem	Sehnat dobrého nájemníka není snadné
Drobné opravy nájemce provádí sám	Vysoké riziko neplatičství
Nižší riziko sporů se sousedy, nájemníci jsou stálejší	Uvolnění bytu většinou trvá několik měsíců
Pro případ opotřebení bytového vybavení můžete vybrat kauci a z ní část škod uhradit
Možnost najmutí správcovské firmy: jistější varianta pro dlouhodobé splácení hypotéky

Víte, že…

Správcovská firma Bohemian Estates je při pronajímání nemovitosti v pozici nájemníka, zatímco reálný nájemník je v roli podnájemníka. Tím má lepší pozici při jejich případném vystěhování, vyjednávání s neplatiči apod.

Střednědobý pronájem

Varianta střednědobého pronájmu dává smysl nejen v Praze, ale i v jiných univerzitních městech, jako např. v Brně nebo v Olomouci. Z daňového hlediska jde o příjem, který je na pomezí příjmu z podnikání a příjmu z pronájmu. Pokud bychom ho chtěli provozovat, je na místě mít živnostenské oprávnění, odvádět daň z příjmu, povinná pojištění a samozřejmě evidovat tržby, pokud nájemné dostáváme v hotovosti.

Výhody a nevýhody střednědobých pronájmů

Klady	Zápory
Potenciálně lepší výnos než u dlouhodobých pronájmů (zejména mimo Prahu)	Vyšší opotřebení společných prostor
Kromě studentů můžete zaujmout menší firmy nebo neziskové organizace	Riziko problémů se sousedy (např. kvůli studentským večírkům)
Možnost pronajímání jednotlivých pokojů	Náročnější na komunikaci

Ubytovna

Pronajmout byt jako ubytovnu pro více lidí se vyplatí hlavně ve městech s dobrou nabídkou sezónního zaměstnání. Výhodné je, že takové byty nemusí být luxusně vybavené: úplně stačí základní zařízení. V neprospěch hraje riziko rychlého opotřebení bytu a nutnost častých oprav a údržby.

Výhody a nevýhody pronájmu formou ubytovny

Klady	Zápory
Asi nejlepší poměr zisku a nákladů	Riziko velkého opotřebení bytu i jeho vybavení
Vystačíte si jen se základním vybavením	Potenciální problémy s ostatními lidmi v domě (častější střídání nájemníků)
Byt můžete pro vlastní potřeby rychle uvolnit	Jde o ubytovací službu, takže se vás týkají hygienické a požární předpisy

Alternativní investice: pozemky nebo kontejnery

Pozemek je ideální příležitost, kam investovat a ochránit své peníze před inflací. Růst ceny pozemků není tak strmý (meziročně zhruba 6,6 %), pokud se nezajímáte o pozemek v hlavním městě nebo jeho okolí, ale znamená jistotu postupného zhodnocování.

Půdy je v republice omezené množství. V dnešní době realitního boomu pozemky sice zaostávají, ale jejich cena přesto roste. Podle statistik realitní sítě kanceláří RE/MAX vzrostla od roku 2010 cena pozemků průměrně o 21 %, a to na 1 350 Kč / m².

Zajímavou investicí mohou být také mobilní domy neboli mobilheimy. Alternativou ke zděným nebo dřevěným domkům je pak bydlení, postavené z vyřazených lodních kontejnerů.

Máte již v hledáčku investiční nemovitost a zvažujete, zda ji případně financovat za pomoci hypotečního úvěru? Zkuste si pro představu srovnat, zda na požadovanou částku dosáhnete a jaké jsou aktuální nabídky na trhu.