• Funkční cookies

  • Cookies pro sociální média a reklamy

Hypotéka pro OSVČ: jak u banky s žádostí uspět?

Hypotéka na bydlení se u nás týká asi 1 000 000 OSVČ. Jaký je problém? I když jako živnostník vyděláváte víc než klasický zaměstnanec, pro banku jste vzhledem k možné nestálosti příjmu rizikovější klient. Čím dalším se jako OSVČ lišíte od zaměstnance? A u které banky jde úvěř při podnikání získat nejsnáz?

21. 3. 2019

Mladá uchazečka o hypotéku ručně vyplňuje daňové přiznání.Popis: Danění výdajovým paušálem snižuje OSVČ šanci na získání požadované hypotéky.

Dva zájemci o hypotéku: srovnání zaměstnance a OSVČ

Pan Kroupa pracuje jako obchodník v malé firmě zaměřující se na prodej elektroniky. S manželkou si vyhlédne byt za 4 000 000 Kč, a protože mají stranou nějaké peníze, rozhodnou se požádat o hypotéku. Pan Kroupa prokáže svoje příjmy jednoduchým potvrzením z účtárny, banka hypotéku schválí a o pár týdnů později už se můžou stěhovat do nového.

Pan Lahodný pracuje na stejné pozici v jiné firmě, pobírá o několik tisíc měsíčně víc, ale je vedený jako OSVČ. I kdyby měl našetřeno stejně jako pan Kroupa, a chtěl by také koupit byt za 4 000 000 Kč, na hypotéku by pravděpodobně nedosáhl. Jak to? Banky totiž příjmy OSVČ počítají podle vlastního postupu. Snadno se tak může stát, že přestože reálně pobírá pan Lahodný víc peněz, banka na jeho příjmy bude pohlížet jako na nedostačující.

Nejčastější důvody proč nejde na hypotéku dosáhnout

Máme pocit, že příjmy by nám mohly stačit, nikde nedlužíme, a tak se vydáme do bank vyjednávat. Jenže neúspěšně. Co za neúspěchem při získávání hypotéky může u OSVČ nejčastěji?

  1. Máme nízký daňový základ - místo reálných nákladů svoje příjmy daníme výdajovým paušálem. Tím sice šetříme na daních, ale také snižujeme šanci, že na úvěr dosáhneme.
  2. Banka nevidí záruku, že zvládneme splácet - jako zaměstnanci musejí i OSVČ svůj příjem nějak garantovat. Banky proto chtějí vidět, zda příjem trvá alespoň 12 měsíců. To dokládáme daňovým přiznáním.
  3. Nemáme úspory - i OSVČ dostávají hypotéku maximálně na 90 % odhadované ceny nemovitosti. Znamená to, že pokud nemáme v hotovosti několik set tisíc korun a žádnou další nemovitost, kterou bychom ručili, úvěr na vlastní bydlení nedostaneme.

Co dál ovlivňuje získání hypotéky u OSVČ?

  • Způsob uplatnění nákladů v daňovém přiznání (reálné vs. výdajový paušál)
  • Výše ročního obratu nebo čistého měsíčního příjmu
  • Délka podnikání a obor
  • Bezdlužnost vůči finanční správě, ČSSZ a zdravotní pojišťovně

Jak vlastně banky příjmy posuzují

Výše a pravidelnost příjmu je pro banku k získání hypotéky nejdůležitější. Právě ten totiž rozhoduje, jestli budeme hypotéku schopni splácet. Jakými způsoby se banky na příjmy OSVČ dívají?

  1. Čistý zisk po zdanění při uplatnění výdajového paušálu

Banka z našeho daňového přiznání vezme daňový základ, většinou z něho odečte ještě odvody na pojištění a daň a to vydělí dvanácti. Pokud má dostatečnou výši, hypotéku dostaneme. Banky dnes umí zohlednit i paušální výdaje a mohou tak vnitřně zisk navýšit, ani to ale nemusí být reálný příjem, který z podnikání máme.

Výhoda: Při uplatnění daňových odpočtů zaplatíme jako OSVČ na daních méně.

Nevýhoda: Do výpočtu čistého zisku banka zahrnuje i odpočty. Výsledná suma tak nemusí na získání hypotéky stačit. Anebo ano, ale peníze, které nám banka poskytne, nemusí k nákupu nemovitosti stačit.

  1. Obrat

U této varianty rozhodují celkové příjmy bez odečtení nákladů. Banky ale často berou v potaz jen mezi 15 až 30 % ročního obratu. Pokud činí např. 1 600 000 Kč a pokud banka počítá základ hypotéky například z 20 % obratu, vychází náš čistý měsíční příjem zhruba na 27 000 Kč. S ním bychom na úvěr měli dosáhnout.

Výhoda: Na daních zaplatíme méně.

Nevýhoda: Na obrat v řádu milionů Kč dosahují OSVČ zřídka. Banky také vyžadují délku podnikání alespoň 24 měsíců nepřetržitě bez vykázané ztráty a poskytnou nanejvýš 80 % z odhadované ceny nemovitosti.

  1. Čistý zisk po zdanění bez uplatnění výdajového paušálu

Tento ukazatel berou banky v potaz, pokud jako podnikatel nevyužíváme daňový paušál. Zohledňují se dílčí základ daně, samotná daň, odvody na sociálním a zdravotním pojištění nebo odpisy.

Výhoda: Zisk v daňovém přiznání mnohem víc odpovídá realitě.

Nevýhoda: Odlišný systém účtování je časově mnohem náročnější pro účetní i podnikatele.

Co jde dělat pro to, abychom v bance jako OSVČ uspěli?

Jednou z možností je přizvat k žádosti o úvěr spoludlužníka. Přestože to má své nevýhody (spodlužník si nemůže zažádat o vlastní hypotéku, pokud nemá dostatečný příjem - splátka naší hypotéky se mu bude počítat do výdajů), zvýšit vykazovaný příjem to pomůže.

Pokud nemáme dost úspor a uvažujeme o dofinancování hypotéky jiným způsobem, možnost je sáhnout po jiném úvěru. Řešením může být v takovém případě i P2P půjčka od Zonky.

OSVČ žádá o hypotéku s poradcemDobrá rada nad zlato - u žádosti o hypotéku někdy pomoc finančního poradce dokáže zázraky.

Bonita jde zvýšit i tím způsobem, když např. pronajímáme byt. Banky většinou započítají 50 - 70 % z nájmu, ale i tato suma nám k získání hypotéky může pomoct. Záleží na tom, zdali jsme byt začali pronajímat, nebo ho již pronajímáme delší dobu. Příjem určitě musí procházet daňovým přiznání.

V neposlední řadě má smysl také optimalizovat daňové přiznání. To znamená konzultovat možnosti s finančním poradcem. Některé banky také umí velmi dobře pracovat s upravenými daňovými paušáli.

Pozor na kličkování, bankám se příliš nelíbí

Jestliže jeden rok daníme paušálem a kvůli hypotéce začneme následující rok danit reálné výdaje, banka může naši snahu brát jako účelové jednání. Doporučujeme si vybrat jeden způsob danění a toho se ideálně držet (obzvlášť u bank, kde dokládáme 2 daňová přiznání).

Jsou ale banky, kde s výdajovými paušály ochotně pracují. Není tedy pravda, že musíme začít danit jinak, abychom vůbec měli šanci hypotéku dostat.

Srovnání bank: kde jako OSVČ uspějete s paušálem?

Je pravda, že banky dnes ještě na živnostníky nejsou úplně připravené. Pomalu se ale začínají objevovat nabídky uzpůsobené právě pro OSVČ. Příkladem je dvojice Raiffeisen Bank a Sberbank. I v Equa bank posoudí vaši žádost individuálně. V ostatních bankách většinou platí, že s paušálem bude získávání úvěru komplikovanější. Nabídku hypoték si můžete přehledně porovnat přes náš srovnávač.

Raiffeisen Bank
Postup Co potřebujete
vlastní metodika pro přesnější výpočet příjmu při danění paušálem 1 daňové přiznání
zohledňuje se kombinace různých příjmů i odpisy  
Sberbank
Postup Co potřebujete
vlastní metodika pro přesnější výpočet příjmu při danění paušálem 1 daňové přiznání
Equa bank
Postup Co potřebujete
individuální podmínky při nastavování hypotéky 2 daňová přiznání
neplatíte výpisy z katastru nemovitostí  
Česká spořitelna
Postup Co potřebujete
příjmy se posuzují z čistého zisku nebo obratu 2 daňová přiznání
  nesmíte vykazovat ztrátu
  hodnotí se i podnikatelská aktivita, obor ...
Stavební spořitelna
Postup Co potřebujete
příjmy se počítají ze základu daně nebo z obratu 2 daňová přiznání
  doklad o zaplacení daně
mBank
Postup Co potřebujete
příjmy se počítají ze základu daně 1 daňové přiznání
pokud žádáte o hypotéku pod 50 % hodnoty nemovitosti, nemusíte prokazovat příjmy  
splatnost až 40 let  
možnost odložení splátky (1-9 měsíců)  
Moneta Money Bank
Postup Co potřebujete
sleva na úrokovou sazbu při vedení běžného účtu 2 daňová přiznání
  doklad o zaplacení daně
Era
Postup Co potřebujete
nemusíte prokazovat příjmy 1 daňové přiznání
  doklad o zaplacení daně
UniCredit Bank
Postup Co potřebujete
příjmy se počítají podle daňového základu 1 daňové přiznání

Které dokumenty budeme k vyřízení hypotéky potřebovat?

Nejdůležitější doklad je samozřejmě daňové přiznání. Mělo by jít o kopii s razítkem podatelny finančního úřadu. Dál se neobejdeme o dokladu o zaplacení daně s výpisem z běžného účtu nebo příjmovým pokladním dokladem. Do třetice doporučujeme mít připravené potvrzení o bezdlužnosti vůči finančnímu úřadu a samozřejmě i doklad totožnosti (občanský průkaz).

Kdo je ve výhodě a pro koho je hypotéka tabu

Při žádosti o hypotéku většinu bank bude vaše podnikání zajímat blíž. Dodnes totiž existuje řada oborů, na které banky příliš nechtějí půjčovat. Patří sem např. autobazary, noční kluby, kasina aj.

V nevýhodě jsou i číšníci a kuchaři. Ti na výplatní pásce dostávají minimální mzdu, ale další peníze většinou tzv. na ruku. Oficiálně tak nedosahují dostatečně vysokého příjmu.

Výhodu mají naopak některé „svobodné“ profese. Patří sem lékaři, právníci nebo daňoví poradci. V čem konkrétně jsou zvýhodnění? Při žádosti o hypotéku jim u některých bank stačí jako OSVČ prokázat příjmy jen za posledních 6 měsíců, například pomocí faktur a smluv. Není to sice standardní postup, většinou ho však lze použít.

Pokud to nevyjde

Co když u žádné banky na hypotéku nedosáhneme? Jsou celkem 4 možnosti:

  1. Zkusit to napřesrok. Mezitím zapracujeme na své bonitě, najdeme spoluručitele anebo zkusíme po večerech nebo o víkendu nějaký přivýdělek.
  2. Místo čistého příjmu si bonitu necháme posoudit podle obratu. Může se stát, že některá banka nemá tak přísnou metodiku a že přes její přísný metr projdete.
  3. Pomoc od finančního poradce. S dalším náhledem na problematiku třeba přijdete na řešení, které by vás samotné nenapadlo.
  4. Vše dobře načasovat. Žádat o úvěr má smysl ve chvíli, kdy máte podané nové daňové přiznání ideálně s vyššími příjmy. Tím budeme bonitnější a na hypotéku snáz dosáhneme.

Jste také OSVČ a podařilo se vám hypotéku získat? Anebo pořád bojujete? Nedejte se a podělte se s námi o svůj příběh a zkušenosti v komentářích.

Související články