Jak koupit nebo prodat byt s hypotékou: Převzetí

Našli jste v dnešní době nedostatku nemovitostí a převisu poptávky nad nabídkou dům nebo byt, který se vám líbí, a kam se vejdou všechny vaše věci, kterých se nedokážete v životě vzdát? Třeba gramodesky, retro silnička nebo krabice plná milostných psaní ze základní školy? Co se vám ale nelíbí, je skutečnost, že se jedná o prodej nemovitosti s hypotékou. Nákup nemovitosti s hypotékou asi není to, co si představujete jako ideální řešení vaší situace.

Nemusíte ale byt s hypotékou pouze kupovat. Můžete jej chtít taky prodat a hledat bydlení, které bude lépe vyhovovat vašim potřebám. Nákup i prodej nemovitosti s hypotékou není nijak složitý.

Pro mnohé je koupě nemovitosti zatížené hypotékou, která není moje, skutečnou překážkou ke koupi. Důvodem může být obava z nadměrné administrativy a míra jistoty, že při prodeji vše proběhne bez problémů a kupující se skutečně stanou pro celém náročném procesu papírování opravdovými vlastníky zapsanými na katastru nemovitostí.

Prodej a koupě nemovitosti se zástavním právem banky stávajícího majitele jsou zcela běžné. Takže než řeknete prodejci, že o nabízenou nemovitost nemáte zájem nebo koupi nového bytu či domu odložíte „na pak“ nebo snad dokonce rovnou zavrhnete, protože už přece jednu hypotéku řešíte a s cizí si starosti rozhodně dělat nechcete, dočtěte do konce tento článek a změníte názor.

Koupě nemovitosti s hypotékou

Řekněme, že jste si plácli s prodejcem. Ten však platí hypotéku. Ta nemá vliv na vyřízení té vaší, pokud sami budete financovat nemovitost prostřednictvím hypotečního úvěru.

Jak se to tedy dá celé do pohybu

Další krok v procesu obsahuje potvrzení banky, která drží zástavní právo k nemovitosti, tedy banka prodávajícího, že souhlasí s převzetím zástavního práva k nemovitosti. Celé se to může tvářit složitě, ale tento proces za vás zpravidla vyřeší prodávající nebo realitní makléř.

Co se píše do kupní smlouvy

Veškeré finanční obnosy musí být uvedeny v kupní smlouvě k nemovitosti. Bude v ní ujednáno jaká částka z kupní ceny, potažmo vaší hypotéky, půjde přímo na doplacení zůstatku úvěru prodávajícího, doplňuje Drgo. Nakonec si banka prodávajícího tzv. stáhne zástavní právo, zjednodušeně jej zruší. Dále na nemovitosti zůstane už jen zástavní právo vaší banky.

Načasování jednotlivých kroků na sebe navazuje, proto je možné vložit na katastr podepsanou kupní smlouvu s ověřenými podpisy ve chvíli, kdy dojde k výmazu stávající zástavní smlouvy banky prodávajícího. Po vložení běží ochranná 20denní lhůta na zápis do katastru. Po přepisu nemovitosti na vás jako nového vlastníka nemovitosti, posílá správce úschovy peníze na účet prodávajícího a to je vše. Zbývá se jen těšit na nový svazek klíčů.

Převzetí původní hypotéky kupujícím

Další možností je, že se dohodnete s prodávajícím na převzetí jeho hypotéky. Vzhledem ke zvyšování úrokových sazeb a zpřísňování podmínek čerpání úvěrů na nemovitosti by možná podmínky, za kterých si hypotéku bral prodávající, mohly být pro vás výhodnější než aktuálně nabízené na trhu. Není problém, projdete-li u banky prodávajícího procesem prověřování bonity a výstup z úvěrových registrů bude taky v pořádku. Banka jednoduše upraví stávající smlouvu o dodatek ke smlouvě. Na podmínkách úvěru se nic nemění.

Pokud by ovšem bylo třeba cokoliv změnit, musela by vám banka připravit nabídku kompletně nového hypotečního úvěru. Pak už je na vás, jestli si vyberete právě tuto banku nebo už máte v hledáčku jiného favorita.

Převzetí hypotéky je ale jen jedna část prodeje. Tu druhou část tvoří zaplacení zbývající části ceny nemovitosti, kterou požaduje prodávající. Tato částka musí být uvedena v kupní smlouvě. Nemusí se rovnat částce již uhrazené části hypotečního úvěru, vzhledem k rychle se měnícím podmínkám na trhu nemovitostí.

Prodej nemovitosti s hypotékou

Jako prodávající se zájmem o doplacení hypotéky je důležité vědět, co můžete od banky, která vám poskytla hypoteční úvěr, očekávat. Jedná se zejména o sankci za předčasné ukončení hypotéky. U hypotečních smluv uzavřených před 1. 12. 2016 je zpravidla vyčíslena nemalá sankce za předčasné splacení, a to v řádech desítek až stovek tisíc korun, nebo dokonce procentem zůstatku jistiny za každý rok do konce fixace. O možnostech předčasného splacení hypotéky si můžete více přečíst v našem článku ZDE.

Zmiňovali jsme vyčíslení zůstatku úvěru a souhlas se splacením a zástavou jiné banky jako druhé v pořadí. Toto vyčíslení je třeba zajistit u vaší banky, abyste vy i kupující věděli přesnou částku, kterou je třeba uhradit k úplnému splacení hypotečního úvěru. Podmínky vyčíslení se u jednotlivých bank liší, proto se obraťte přímo na tu vaši a informujte se, jak o vyčíslení zůstatku zažádat. Nezapomeňte tuto hodnotu uvést i do kupní smlouvy.

Změna legislativy – Zákon o spotřebitelských úvěrech

Dne 1. 12. 2016 vstoupil v platnost Zákon o spotřebitelských úvěrech, pod který spadají také hypotéky jako spotřebitelský úvěr na bydlení. Proto je datum podpisu hypoteční smlouvy nebo dodatku před nebo po začátku platnosti velice důležitý. U smluv uzavřených po 1. 12. 2016 dle podmínek uvedených v zákoně bude sankce minimální nebo dokonce nulová. Je ale třeba důkladně prostudovat podmínky splacení úvěru u vaší banky.

Jestliže se k vaší nemovitosti váže hypoteční úvěr uzavřený za starých podmínek, nabízí se varianta odložení prodeje na konec fixace právě proto, aby nebylo třeba řešit sankci za dřívější splacení úvěru. Poslední měsíc před koncem fixace je totiž doplacení úvěru bez sankce. Záleží i na tom, jak dlouhá doba do konce fixace zbývá, aby byl prodej smysluplný pro obě strany, tedy i pro kupujícího. Ten, pokud bude dlouho čekat, může se dostat do nevýhodné pozice vzhledem k rychle se měnícím podmínkám úrokových sazeb a možnostech čerpání hypotečního úvěru.

Jestliže kupující čekat na prodej nechce, ale o nemovitost skutečně stojí, proč ne? Opět se nabízí varianta převzetí hypotečního úvěru kupujícím.

Do třetice všeho dobrého

Existuje ještě jedna varianta, je-li na nemovitosti zástavní právo banky, kde splácí prodávající hypotéku. Jestliže se s prodávajícím dohodnete, že nechcete čekat na konec fixace, můžete žádat o hypoteční úvěr u té samé banky jako prodávající. Samozřejmě za nových podmínek, tedy i v současné chvíli i s vyššími úrokovými sazbami. Banka po předchozí domluvě může sankci prodávajícímu za předčasné splacení významně snížit nebo dokonce neúčtovat vůbec.

Zákaz zcizení a zatížení

Nový občanský zákoník, předpis č. 89/2012 Sb., Pododdíl 3 – Koupě nemovité věci se zabývá problematikou prodeje a koupě nemovitosti. A nově zavedl oproti předchozímu zákonu pojmy jako je právo stavby, pacht a zákaz zcizení a zatížení. Poslední ze zmíněných pojmů, zatížení nemovitosti, znamená, že banka prodávajícího poskytuje souhlas s převodem nemovitosti na jiného vlastníka a možnost zápisu jiného zástavního práva banky kupujícího.

Doufáme, že jsme vám pomohli se v procesu prodeje nemovitosti s hypotékou zorientovat, snad se nám podařilo vám pomoci i s rozhodnutím, zda do koupě či prodeje jít. Zbývá už jen podívat se, pokud budete vaši novou nemovitost financovat hypotékou, která banka vám nabídne ty nejvýhodnější podmínky. Celkový obrázek si můžete udělat v našem srovnávači hypotečních úvěrů.