Na co si dát pozor při koupi bytu + 1 bonusový tip

Přijít o miliony? Snadné. Zjistěte, na co si dát pozor při koupi bytu a ochraňte své úspory i duševní zdraví. Jak poznat špatnou kupní smlouvu?

Přišli o miliony hloupou chybou. Ať se to nestane i vám. Na co si dát pozor při koupi bytu? Ať už jste investor nebo si pořizujete bydlení, vždy jdete do rizika. V psychickém vypětí člověk snadno na něco zapomene a malér je na světě. Pak, nedej bože, třeba zaplatíte člověku, který ani není právoplatným majitelem nemovitosti. Objevte, na co si konkrétně dát při koupi nemovitosti bacha.

1. Právní stránka koupi bytu

Chápeme, že procházet papíry a hlídat paragrafy není žádný med. Hromada listin se plete a na úřadě s vámi mluví nepříliš ochotná paní. Kupovat nemovitost je prostě stresující.

Co udělat jako první radí Daniel Kotula, majitel realitní kanceláře RE/MAX Center. Říká: „Pokud klient podcení přípravu, mohlo by se stát, že zaplatí za nemovitost někomu, komu nepatří, nebo že příliš pozdě zjistí, že má v bytě právo dožití cizí osoba.“

Zajistěte si proto tyto dokumenty:

• Nabývací titul
• Prohlášení vlastníka
• Výpis z katastru nemovitostí

Hlavní důkaz je výpis z katastru nemovitostí

Také se mu říká list vlastnictví nebo hovorově „elvéčko“. Na ikatastr.cz můžete listy vlastnictví prohlížet zdarma online. Nebo vám výpis z katastru vyjede paní na úřadě nebo na pobočce Czech pointu, a to na počkání. Stojí 100 Kč a v druhém případě 50 Kč. Prozkoumejte ho. Stává se dokonce, že smlouva špatně stanoví, co se vlastně prodává. To poznáte tak, že se neshoduje poštovní adresa bytu a označení nemovitosti podle údajů z katastru. Sedí? Prima. První detektivní úkon máte za sebou. Smlouva by měla zahrnovat i prodej pozemku, který k nemovitosti patří. Zjistit, že předzahrádka u vašeho bytu není vaše, by byl malér.

Druhy vlastnictví nemovitosti

Zaplatit za byt, u kterého je vlastnictví prapodivné, je nejčastější chyba. Při koupi bytu si proto dejte pozor na uvedenou osobu. Pokud se osoba majitele neshoduje s osobou na listu vlastnictví, tak zbystřete. Málem jste totiž naletěli podvodníkovi. Zmizel by s penězi, ale nemovitost byste nezískali. On totiž nebyl právoplatným majitelem bytu.

Společné jmění manželů a více vlastníků

Mnohdy má nemovitost více majitelů. Společné jmění manželů (SJM) není překážka, ale má své regule. S prodejem musí souhlasit oba a oba musí připojit podpis ke kupní smlouvě. Tak si na to při koupi bytu dejte pozor.

Vlastnit nemovitosti může i několik lidí najednou. Často se tak stává třeba při dědictví. Dětí je pět a prodávají vám byt. Na co si dát při koupit bytu pozor v tomto případě? Existují dvě možnosti. Buď prodej podepíše jeden z majitelů a předloží vám plnou moc od všech ostatních, nebo se sejdete v šesti lidech a podepíšete všichni. Když ne, kupní smlouva je neplatná. Zaplatili jste částku, ale byt nemáte, zato máte bezvýznamný kus papíru.

Plomba – nekupovat!

Plomba je další věc, na kterou si dát při koupi bytu pozor. Plombu poznáte podle písmene „P“ na listu vlastnictví. Říká, že na úřadě mají dokument, který mění stav nemovitosti. Ještě nevíte jaký, ale může jít o exekuci nebo soudní řízení. Nemovitost s plombou, o které nemáte informace, nekupovat.

Zástavní právo

Zbystřit, ale nebát se. Drtivá většina zástavního práva je kvůli hypotečnímu úvěru. Snad jen prověřte, že jde o tradiční banku a ne obskurního lichváře. Máte dvě možnosti, jak zástavu vyřešit:

1. Hypotéku převzít
2. Zástavní právo vyplatit

Hypotéku si snadno spočítáte online na hypoteční kalkulačce. V záložkách nezapomeňte vybrat, k jakému účelu úvěr chcete. Kupujete vlastní byt, stavíte dům nebo chcete refinancovat? Díky srovnání máte jistotu, že dostanete opravdu tu nejlepší hypotéku. Pokud už máte v ruce nabídku od své banky, zkuste se podívat, jestli na trhu neexistuje lepší.

Exekuce

Poslední aktualizace mapyexekuci.cz odhalila více než 30% nárůst exekucí za poslední tři roky. Za poslední rok se počet exekucí zvýšil o 31 000, a to navzdory rostoucí ekonomice. Aby se pohledávka zaplatila, mnohdy se draží i nemovitý majetek dlužníka. Protože má podle statistiky exekuci každý desátý člověk, raději si zkontrolujte, zdali na nemovitosti, kterou chcete koupit, neběží exekuční řízení. I tato informace je na listu vlastnictví, ale existuje situace, kdy nemusí.

Nařízená exekuce totiž ještě nemusí být formálně zapsaná. Pamatujte, že prodejem bytu je nemovitost pořád v exekuci.

Kontrola listu vlastnictví však sama o sobě nestačí. Nejsou v něm všechny dluhy. Prodávajícího si zkontrolujte ještě v insolvenčním rejstříku. Dále si dotyčného vyhledejte v centrální evidenci exekucí. Musíte znát jeho jméno a datum narození. Podle zákona si komora za žádost účtuje 60 Kč.

Zdravotní pojišťovny a správa sociálního zabezpečení často zapisují pohledávky do katastru ještě před podáním žaloby k soudu. V tento moment žádný dluh v žádné databázi nenajdete. Při koupi bytu si dejte pozor i na malé dluhy. U prodávajícího si vyžádejte potvrzení o bezdlužnosti vůči finančnímu úřadu, správě sociálního zabezpečení a zdravotní pojišťovně. Dobré slovo ani sliby nestačí. Člověk ve finančních problémech vám může zalhat, i kdyby to jinak neudělal.

Nemovitosti v exekuci jsou levnou, ale rizikovou investicí. Pokud jste si při koupi bytu dali pozor na všechno a přesto bojujete s uvalenou exekucí, obraťte se na exekutora. Pokud má dlužník ještě movitý majetek, požádejte exekutora, ať začne jeho dražbou.

Věcná břemena a jiná práva

Na co si dát pozor při koupi bytu? Na věcná břemena. Věcné břemeno chůze přes váš pozemek, věcné břemeno jízdy, ale i třeba povinnost nabídnout nemovitost k prodeji přednostně členům rodiny původního majitele. I tato informace stojí na listu vlastnictví online. Jakmile podepíšete kupní smlouvu, pravidla platí. Lepší včas zkontrolovat, než později zjistit, že má v bytě právo na dožití cizí osoba.

Územní plán

Kvalitu života ovlivňuje okolí. Zjistěte si raději na městě územní plán. To abyste věděli, že vám za pár měsíců nezačne developer před očima stavět nový bytový dům. Místo výhledu, kvůli kterému jste byt kupovali, máte nyní zdi a panel. Územní plán je k nahlédnutí online na portálu územního plánování. Přehledněte se v něm vyhledává podle krajů. Dále bývá územní plán na webu města. Není? Pak zajděte na úřad.

Rezervační a kupní smlouva

Rezervační smlouva vám dá čas na vyřízení úvěru. Pokud budete žádat, banka bude chtít rezervační smlouvu vidět. Od podpisu byt nikdo nemůže nabídnout jinému zájemci. Aby toto platilo, musí být smlouva tzv. trojstranná a zahrnovat kupujícího, realitní kancelář i prodávajícího. Pokud by prodávající ve smlouvě zahrnutý nebyl, mohl by nakonec prodat byt jinému zájemci. Úschovna peněž je další věc, na kterou si dát při koupi bytu pozor. Trvejte na advokátní úschově místo úschovy na účtě realitní kanceláře. Ochráníte své peníze v případě úpadku firmy.

Kupní smlouva musí být ze zákona písemná a podepsaná úředně ověřeným podpisem. Musí obsahovat:

• Kdo je prodávající
• Kdo je kupující
• Co se prodává/kupuje
• Termíny platby
• Povinnosti smluvních stran při převodu bytu do vašeho vlastnictví

Povinnosti smluvních stran při převodu bytu do vašeho vlastnictví – příklady

• zaplatit daně z nabytí
• odevzdat byt kupujícímu
• umožnit kupujícímu nabýt vlastnické právo
• převzít byt a prodávajícímu zaplatit kupní cenu
• ohlásit změnu trvalého bydliště (vzorová kupní smlouva k nahlédnutí)

2. Technická stránka koupi bytu

Zkontrolujte byt, o který máte zájem. Nejlépe je přesvědčit se na vlastní oči. Na prohlídce s makléřem nebo vlastníkem se ptejte:

• Jak stará je elektřina v bytě?
• Co kotelna?
• Co odpady?
• Jak stará jsou okna?
• V jaké stavu je koupelna?
• V jakém stavu je kuchyň?
• Můžete odkrýt koberec?
• Můžete odsunout skříň?

Důslednost se vyplácí. Závady, např. plísně, nemusejí být na první pohled vidět. Porozhlédněte se v každé místnosti a vyptejte se na všechno. Možná odhalíte, že vás před nastěhováním čeká ještě rekonstrukce. Na to si při koupi bytu dejte pozor.

Víte, že…

Vše si zapisujte. Každá drobnost se ve výsledku může ukázat jako důležitá věc, na kterou si dát při koupi bytu pozor.

Náklady spojené s vlastnictvím nemovitosti

Pokud kupujete nemovitost na hypotéku, už víte, jak moc rodinný rozpočet zatíží splátky. Na co si ještě dát pozor při koupi bytu, jsou náklady spojené s vlastnictvím. Starší byty jsou levnější než novostavba. Na druhou stranu mají vyšší měsíční náklady. Zvlášť ty nezateplené. Měsíční zatížení pak může být i dvojnásobné. Vyžádejte si vyúčtování elektřiny nebo plynu.

Jako budoucí majitel bytu budete mít také povinnost přispívat v rámci společenství jednotek vlastníků ( SVJ). V evidenčním listu si pročtěte, kolik se platí do fondu oprav, pojištění, odměny nebo svoz odpadu. Při koupi bytu si také dejte pozor na hospodaření SVJ. Jaký je zůstatek na účtě SVJ? Plánuje-li se v budoucích letech oprava a peníze na účtě nejsou, počítejte s navýšením příspěvků do fondu oprav.

Lokalita a okolí bytu

Při koupi bytu bychom si měli dát pozor na občanskou vybavenost a okolí. Aktivního běžce bude zajímat, jestli se na stadion dostane jinak než po rušné silnici. Rodina s malými dětmi ocení blízkost školy a školky. Je obchod v docházkové vzdálenosti, nebo musíme autem? Ve větších městech stojí parkování peníze. Například Praha je rozdělená na parkovací zóny. Cena parkování pro dvě auta stojí 7 000 Kč ročně. Podrobný ceník naleznete zde.

Naštěstí díky technologiím nemusíme na prohlídku všude jezdit. Na Gooogle Maps si zájemce projde ulice virtuálně. Několik nabídek na koupi bytu rázem nepřipadá v úvahu, protože nesplní požadavky na lokalitu. Favority se ale vždy vyplatí nakonec prozkoumat osobně. Zejména hluk a zhoršené ovzduší jinak nezjistíte.

Bonus – Na co si dát pozor při koupi bytu od developera

Kupovat byt od developera má tu výhodu, že je prodejce profesionál v oboru. Na svůj byt kouká jako na produkt a na vás jako na zákazníka. Servis tomu většinou odpovídá. Přesto je tu věc, na kterou si dát při koupi bytu od developera pozor – důvěryhodnost.

Prozkoumejte, jaká firma bytový dům stavěla. Jakou má historii? Jako firmu je můžete snadno kontaktovat. Telefonní číslo i e–mail má na webu, kde si také prohlédnete reference. Nakupujte od developera, který už v minulosti dostavěl a vyprodal několik bytových domů.