Prodej nemovitosti v exekuci. Chtějte informace!
17. 09. 2019

Prodej nemovitosti v exekuci. Chtějte informace!

V inzerátech s domy a byty můžeme někdy narazit na prodej nemovitosti v exekuci. Lákavá na ní bývá výrazně nižší cena, ale koupě bytu zatíženého exekucí nebo bytu v dražbě není ani zdaleka bez rizika. Pokud budete mít po ruce schopného právníka nebo finančního poradce specializujícího se na nemovitosti a vše si důkladně prověříte, měli byste mít vyhráno.

Sbírejte informace

Koupě nemovitosti zatížené exekucí není nereálná, jen je potřeba být u ní obezřetný. Důležité je hned v úvodu zjistit, jaká výše exekuce je na majitele prodávané nemovitosti v exekuci vedená (týká se to i prodeje pozemku v exekuci). Tuto informaci získáte za poplatek z Centrální evidence exekucí, která spadá pod Exekutorskou komoru České republiky.

Víte, že…

Pokud dlužník nebyl schopen uhradit své závazky, dochází z rozhodnutí soudního exekutora k exekučnímu zabavení nemovitosti (tzv. exekuční příkaz k prodeji nemovitosti). Posledním krokem exekutora bývá nařízená dražba. Dražbě se ale může dlužník ještě vyhnout tím, že dluh splatí z jiných prostředků nebo předloží jiný exekučně postižitelný majetek. Na jednu nemovitost může být vydáno více exekučních příkazů.

Dalším možným zdrojem informací je List vlastnictví, což je veřejná listina se soupisem nemovitostí, které v daném katastrálním území vlastní konkrétní osoba. Do Listu vlastnictví můžete zdarma nahlédnout na stránkách Českého ústavu zeměměřického a katastrálního, omezení vlastnického práva je uvedené v oddílu C. V Listu vlastnictví nemusí být ale uvedeny všechny exekuce, které mají na nemovitost dopad (např. vícečetné exekuce).

Dále je možné ověřit insolvenční a konkurzní řízení vedená na danou osobu na portálu českého soudnictví justice.cz.

Riziko nákupu prodávané nemovitosti v exekuci spočívá v tom, že všechny takto dostupné informace zahrnují pouze už zahájené exekuce. Vedená soudní řízení na zahájení exekuce v těchto rejstřících nedohledáte, a proto je důležitá komunikace s prodávajícím. O výpis se soudními řízeními na zahájení exekuce totiž může zažádat jen prodávající nebo osoba s úředně ověřenou plnou mocí.

Smyslem prodeje nemovitosti v exekuci je získat prostředky pro úhradu všech dluhů ze strany dlužníka.

Víte, že…

V roce 2018 byl počet nově zahájených exekucí v ČR 505 120. Celkem bylo k poslednímu dni roku 2018 vedeno exekuční řízení vůči 821 337 osobám. Průměrný věk povinného činil 45 let, jedna osoba měla v průměru 5,7 exekučních řízení, přičemž průměrná vymáhaná částka na jistině činila 63 339 Kč v rámci jedné exekuce.

Dále je vhodné domluvit se s prodávajícím na zajištění potvrzení o bezdlužnosti finančnímu úřadu, zdravotní pojišťovně a správě sociálního zabezpečení. Státní instituce svou pohledávku zadávají do katastru nemovitostí přímo i bez zahájeného soudního řízení, proto se na výpisu od soudu nemusí v danou chvíli objevit.

Celá potíž a riziko koupě nemovitosti zatížené exekucí spočívá v tom, že neexistuje stoprocentní jistota, že prodávající nedluží ještě jinde a někomu jinému. Tuto informaci ve výpisech, registrech, ani soudních rozhodnutích nedohledáte. Další exekuce se tak může objevit až průběhu procesu koupě nemovitosti. V extrémních případech se může stát, že hodnota exekucí přesáhne cenu i hodnotu nemovitosti.

Nad registry a výpisy je hlavní komunikace a otevřené jednání prodávajícího při prodeji nemovitosti v exekuci. Pokud máte o koupi nemovitosti v exekuci zájem, buďte ve spojení se všemi věřiteli, s exekutory, s bankou. Ověřte si, že souhlasí s prodejem a že neví o dalších závazcích, které by na prodej domu v exekuci (či prodej bytu nebo pozemku v exekuci) mohly mít dopad.

Financování

Ideální je kupovat nemovitost za hotové. Budete-li koupi nemovitosti zatížené exekucí financovat hypotékou, počítejte s tím, že je potřeba ručit jinou zástavou než kupovanou nemovitostí, banka v takovém případě vypočítá možnou hypotéku z hodnoty zastavené nemovitosti, nikoliv z nemovitosti kupované.

Některé banky poskytují pro tyto případy předhypoteční úvěry. Banka připraví propočet hypotéky a pokud žadatel doloží vše správně, je mu hypotéka v řádu dnů schválena a částka poskytnuta. Zástavní právo na nemovitost se zřídí až po převodu vlastnictví nemovitosti.

Další možností, jak získat peníze, jsou klasické půjčky. Problematika financování koupě a prodeje nemovitosti v exekuci je velmi obsáhlá a je vhodné obrátit se na specialistu se zkušenostmi v této oblasti, kterými ChytryHonza.cz disponuje. Stačí vyplnit formulář a náš specialista vás bude v co nejzazším termínu kontaktovat.

„V případě zajištění hypotéky jinou nemovitostí je vše snadné. Řešíme ale také situace, kdy lidé nakupují nemovitosti v dražbách, aby je poté rekonstruovali a prodali je nebo používali na pronájem. Toto je už procesně složitější a řešíme i zpětné proplácení vlastních finančních prostředků použitých na nákup v dražbě. Refundace hypotékou se dělá až je čistý list vlastnictví,“

popisuje detailně Marián Drgo, hypoteční specialista.
Posledním krokem exekutora bývá nařízená dražba.

Dražba nemovitosti

Koupě nemovitosti, která je už v dražbě, bývá spojeno s velmi lákavou cenou i oproti prodeji bytu, domu či pozemku v exekuci (někdy se nemovitost prodává až za třetinu její skutečné hodnoty), ale také s potřebou disponovat hotovostí. Financování hypotékou není v tomto případě bez rizika. Máte-li zažádáno o předhypotéku a dražbu vyhrajete, ale následně se stane, že hypotéku nedostanete, přijdete o dražební jistotu (vstupní podmínku pro účast v dražbě).

Domy v dražbě i byty v dražbě je možné sledovat na portále dražeb Exekutorské komory České republiky, kde jsou pravidelně uvedeny nemovitosti, které budou draženy. Slabé místo je také v tom, že nevíme, za kolik se nemovitost vydraží a zda cena nebude nakonec nad tržní hodnotou. Může se to stát, když se v zápalu boje kliká na příhoz a už účastník dražby neřeší, zda to dává finančně smysl.

Dům v Praze o velikosti 180 m² a pozemkem 600 m² je tak možné v dražbě pořídit za 5 800 000 Kč, zatímco znalecký posudek odhaduje nemovitost na částku 11 milionů, což je skoro o 50 % nižší cena.

Dražba mívá přesně stanovená pravidla – jeden až dva možné termíny prohlídek nemovitosti, benefitem může být i anonymní účast na dražbě. Mnohdy se ale stává, že není možné prohlédnout si nemovitost zevnitř. Vlastníci nemovitosti s dražbou často nesouhlasí a nejsou ochotni někoho pouštět dovnitř, i když tím klesá hodnota nemovitosti při dražbě, neboť je pro účastníky nejisté, jaký je stav uvnitř.

V případě dražby je důležité řádně prostudovat dražební vyhlášku, která musí zahrnovat popis nemovitosti, fotodokumentaci, lhůty, minimální výši příhozu, hodnotu dražební jistoty (záloha splatná před začátkem dražby) a především informaci o veškerých závazcích vztahujících se k nemovitosti.

Závěr je v tomto případě jasný. Rozhodnete-li se pro koupi nemovitosti v exekuci či dražbě, mějte se vždy na pozoru, komunikujte s vlastníkem, exekutorem, soudy, dohledávejte informace o majiteli i nemovistosti, abyste se vyhnuli nepříjemným zjištěním. S financováním se můžete spolehnout na nás, rádi vám poradíme.

VyplňteVyberteVyřešeno!