Hypotéka na pronájem: investujte bez XXL kapitálu
Abychom si mohli pořídit investiční nemovitost, nemusíme mít nutně několik milionů na účtě. V mnoha případech jde sáhnout po tzv. hypotéce na pronájem. Jak se liší od běžné hypotéky? A jakými způsoby můžeme koupenou nemovitost pronajmout, aby skutečně vynášela?
Proč sáhnout po hypotéce na pronájem?
Hlavním důvodem je fakt, že příjem z pronájmu patří mezi jeden z nejstabilnějších vedlejších výdělků. Jednak bydlení patří mezi nejzákladnější lidské potřeby: střechu nad hlavou potřebujeme k řádnému fungování všichni až na některá individua. Poptávka po něm ale také dlouhodobě převyšuje nabídku, takže ceny jdou zpravidla každým rokem nahoru.
Co dalšího hraje ve prospěch hypotéky na pronájem?
- Výnos z nájemného obvykle pokryje splátku hypotéky
- Přibližně do 20 let je byt váš
- Díky stabilní vysoké poptávce nejsou cenové propady běžné
- S rostoucími cenami (jen v Praze o 68 %) může cena bytu růst
- V případě finančních potíží není tak náročné dobrý byt prodat
V portfoliích bank hypotéku na pronájem nejčastěji najdeme pod názvem „Investiční hypotéka“. Tento typ úvěru jde využít buďto k nákupu nemovitosti, kterou chcete pronajímat, anebo k výstavbě a rekonstrukci.
Řeší banka, zda hypotéku opravdu čerpám na investici?
Logicky vzniká otázka, jestli si banky nějak ověřují, zda hypotéku na pronájem opravdu čerpáme za účelem investice anebo zda ji chceme použít na vlastní bydlení. Jediným hlediskem bývá zahrnutí příjmů z budoucího pronájmu. Dál banky nijak nepřezkoumávají, jestli v bytě hodláme bydlet my sami.
V číslech: srovnání klasických a investičních hypoték
Odlišnost investiční hypotéky bývá ve výši úrokové sazby anebo v době splatnosti. Může se ale lišit třeba jen v možnosti refinancování. Rozdíly mezi hypotékami klasickými a těch na pronájem jsme u partnerských bank srovnali a rozdíly zvýraznili tučně v následujících tabulkách.
| Hypotéka Raiffeisen Bank | ||
|---|---|---|
| Typ | Na vlastní bydlení | Na pronájem |
| Úrok 70% LTV | 3,29 % | 3,29 % |
| Úrok 80% LTV | 3,89 % | 3,89 % |
| Úrok 90% LTV | 3,89 % | 3,89 % |
| Výše úvěru | 0,3 až 20 mil. Kč | 0,3 až 20 mil. Kč |
| Doba splácení | 5 až 30 let | 5 až 30 let |
| Fixace | 15 let | 15 let |
| Refinancování | Ano | Ne |
| Příklad měsíční splátky | ||
| Půjčka na 1 mil. Kč | 7 046 Kč | 7 046 Kč |
| Půjčka na 3 mil. Kč | 13 122 Kč | 13 122 Kč |
| Hypotéka mBank | ||
|---|---|---|
| Typ | Na vlastní bydlení | Na pronájem |
| Úrok 70% LTV | 2,89 % | 3,49 % |
| Úrok 80% LTV | 2,89 % | – |
| Úrok 90% LTV | 3,89 % | – |
| Výše úvěru | min. 0,2 mil. Kč | min. 0,2 mil. Kč |
| Doba splácení | 1 rok až 40 let | 1 rok až 20 let |
| Fixace | 5 let | 5 let |
| Refinancování | Ne | Ne |
| Příklad měsíční splátky | ||
| Půjčka na 1 mil. Kč | 6 853 Kč | 7 144 Kč |
| Půjčka na 3 mil. Kč | 12 471 Kč | – |
| Hypotéka Oberbank | ||
|---|---|---|
| Typ | Na vlastní bydlení | Na pronájem |
| Úrok 70% LTV | 3,75 % | 3,75 % |
| Úrok 80% LTV | 3,75 % | 3,75 % |
| Úrok 90% LTV | 3,75 % | 3,75 % |
| Výše úvěru | min. 0,1 mil. Kč | 2 až 50 mil. Kč |
| Doba splácení | 5 až 30 let | 1 rok až 20 let |
| Fixace | 5 let | 5 let |
| Refinancování | Ano | Ne |
| Příklad měsíční splátky | ||
| Půjčka na 1 mil. Kč | 7 272 Kč | 7 272 Kč |
| Půjčka na 3 mil. Kč | 13 893 Kč | – |
Získání hypotéky na pronájem
Jak na investiční hypotéku dosáhnout? Platí v zásadě stejné podmínky, jako jsme popisovali v jednom ze starších článků o úvěrech na vlastní bydlení. Rozdíl je v tom, že při posuzování bonity si můžeme k získání hypotéky pomoct tím, že mezi příjmy zahrneme i peníze z budoucího pronájmu nemovitosti.
Příklad: za kolik jde pronajmout byt?
V našem případě jsme si nechali udělat odhad ceny pronájmu za dvougarzonku v pražských Stodůlkách (podlahová plocha 48 m²). Za nájemné bychom na takovém bytě mohli podle odhadu serveru Idealninajemce.cz utržit mezi 14 600 Kč až 18 600 Kč. Výsledná cena pochopitelně závisí na mnoha faktorech, jako např. docházkové vzdálenosti na MHD, vybavení bytu apod.
Kdy se vyplatí sáhnout po hypotéce na pronájem?
Investiční úvěr pochopitelně není vhodný pro všechny. Rozhodující je zvážit, zda máme vyřešené vlastní bydlení a stranou našetřeno dost peněz, které bychom mohli použít jako základ právě pro hypotéku na pronájem.
Faktem nicméně je, že pokud jsme na investiční hypotéku vhodní kandidáti, z pronájmu nemovitosti nám může plynout řada výhod, např.:
- Pokud koupíme byt a nájemník poctivě platí, máme stálý zdroj příjmů, ze kterého jde hypotéku splácet
- Danění příjmu z pronájmu je nižší než u příjmu ze zaměstnání nebo ze samostatné výdělečné činnosti
- Neodvádíme zálohy na sociální a zdravotní pojištění
- Jestliže se nás týká solidární daň, peníze z pronájmu se mezi ostatní příjmy nepočítá
- I když máme nulové výdaje, při danění jde uplatnit 30% výdajový paušál (max. výše 300 000 Kč)
- Jako senioři si můžeme pronájmem libovolně přivydělávat a přitom dál pobírat státní důchod
- Pronajímat lze i jenom část bytu (např. 1 pokoj), zbytek můžeme použít pro vlastní potřeby
Vlastnit investiční nemovitost na hypotéku má ale i následující nevýhody:
- Jako zaměstnanci si musíme sami provést roční zúčtování daně a přiložit potvrzení o zdanitelných příjmech od zaměstnavatele
- Pokud nám nájemník vypoví smlouvu, musíme mít záložní plán, jak řešit splátku hypotéky
Víte, že..
Pokud pronajímají nemovitost manželé, pak jsou příjmy součástí společného jmění, a tudíž stačí, když je zdaní pouze jeden z partnerů.
Chci investovat, podle čeho mám vybírat byt?
Dejme tomu, že jsme zvážili všechna pro a proti, spočítali peníze a rozhodli se, že si pořídíme investiční byt a vezmeme si hypotéku na pronájem. Podle čeho máme ale vybírat? Na výdělečnost bytů má vliv několik faktorů, do detailu jsme je rozebrali zde.
„Obecně platí zlaté pravidlo kvalitní lokalita, ideálně univerzitní město, a kategorie 2+kk, která je univerzálně použitelná a na trhu nájemního bydlení je o ni největší zájem. I tady lze šlápnout vedle, protože je velmi mnoho faktorů, které ovlivňují správnost volby. Není to jen kvalitativní a stavebně-technický stav bytu a domu, kvalita lokality a hospodaření SVJ, ale také skladba sousedů a možné právní vady, které nejsou na první pohled vidět, například exekuce, předkupní práva atd.. Nejlepší investicí je investice do samotného vzdělání se ve věci tzv. realitní gramotnosti, protože je velmi snadné šlápnout vedle a uděla řadu chyb, které mohou stát nezkušeného investora kýbl nervů a peněz,“
komentuje Pavla Temrová, certifikovaný realitní makléř v Praze.
Hypotéka na pronájem a daně
A jak se to má u investičního úvěru s daněmi? Jestliže koupíme nemovitost a pak ji pronajímáme, od ročního základu daně nejde odečíst úroky ze zaplacené hypotéky. Znamená to, že na rozdíl od hypotéky na vlastní bydlení nemůžeme počítat s daňovou úlevou.
U příjmu z pronájmu si daně děláme sami
Navíc pokud jsme zaměstnanci a máme příjmy z pronájmu, zaměstnavatel na nás nemůže provést roční zúčtování daně. Sami si tedy musíme vyplnit přílohu dva a na účtárně si vyžádat potvrzení o zdanitelných příjmech.
Pořád nicméně platí to, že příjem z dlouhodobého pronájmu podléhá výhodnějšímu zdanění než je tomu u příjmu ze zaměstnání nebo podnikání pod hlavičkou OSVČ. Nemusíme z něj odvádět pojistné a i při nulových výdajích lze uplatnit 30% výdajový paušál.
Víte, že…
Daňové přiznání pro příjmy z pronájmu je třeba podat i tehdy, pokud výsledná daň vychází 0 Kč.
Slušný výnos, ale ne tak úplně bez práce
Kdo má dost peněz, vlastní bydlení má vyřešené a zároveň chce svoje úspory smysluplně zhodnotit, sáhnout po hypotéce na pronájem určitě dává smysl.
Jednoznačně počítejte s tím, že výměnou za slušný pasivní příjem je potřeba se o investiční nemovitost dobře starat, řešit hledání spolehlivých nájemníků a hlavně to mít celé spočítané tak, abyste úvěr zvládali bez problémů splácet. I kdyby výsledný zisk měl být jen přilepšení k budoucímu důchodu, vyplatí se. Už jenom kvůli příznivým podmínkám danění.
(No Ratings Yet)
