Předčasné splacení hypotéky – všechny 4 možnosti

Kdy můžete zdarma předčasně splatit hypotéku?

Pravidelná měsíční položka „splátka hypotéky“ na výpisu z účtu může být pro některé trnem v oku. Pokud máme zároveň volné finanční prostředky, je namístě otázka, jestli by se nevyplatilo snížit si alespoň částečně hypotéku, nebo ji dokonce celou splatit. Je to ale vůbec možné a vyplatí se to?

Hypoteční úvěr lze splatit kdykoliv. Má to však háček.

Zákon (zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru) skutečně umožňuje splatit úvěr z části či zcela kdykoliv po dobu trvání spotřebitelského úvěru na bydlení, což je hypoteční úvěr, nicméně banka může žádat náhradu účelně vynaložených nákladů. Ty nesmí požadovat pouze v některých případech. A ty je důležité znát, pokud chcete splatit hypotéku a ušetřit.

Znát řeč bank je důležité

U hypotečního úvěru se setkáte s pojmy jako fixace či výročí fixace. Fixace či fixační období je doba, po kterou banka garantuje stejnou úrokovou sazbu. Za dobu trvání hypotéky vás nejspíše bude čekat několik fixačních období, na jejichž konci přichází výročí fixace a nové nastavení fixace, tzv. refixace. Při ní banka navrhuje novou úrokovou sazbu a novou délku fixačního období (fixace).

Všechny 4 možnosti předčasného splacení hypotéky bez dalších nákladů

1. Až 25 % celkové výše úvěru zdarma každý rok během fixace
2. Přes 25 % celkové výše úvěru s poplatky každý rok během fixace
3. Až 100 % celkové výše úvěru zdarma na konci fixace a v těžké životní situaci
4. Až 100 % celkové výše úvěru s 1% poplatkem, max 50 000 Kč, při prodeji

Hypotéku je možné splatit i mimo výročí fixace

Zatímco dříve se banky k předčasnému umoření hypotečního úvěru mimo výročí fixace stavěly negativně, nebo to umožňovaly jen za poplatek a za předem smluvně sjednaných podmínek, u smluv uzavřených od 1. prosince 2016 dřívější splacení umožnit musí. Zákon č. 257/2016 Sb. o spotřebitelském úvěru posílil pozici spotřebitele a umožnil předčasné splacení hypotéky, jak částečné, tak také kompletní, a to kdykoliv po celou dobu trvání úvěru na bydlení.

Zdarma každoročně až 25 % celkové výše úvěru. Při splacení nad 25 % celkové výše úvěru si může banka účtovat poplatky. Při splacení z důvodu prodeje financované nemovitosti poplatek bance nesmí přesáhnout 1 % z této mimořádné splátky, maximálně 50 000 Kč. Splacení v plné výši je vždy zdarma v případě nenadálé těžké životní situace nebo při výročí fixace.

Do určité výše musí být možné splacení zdarma

Každoročně musí být možné bezplatně splatit až 25 % celkové výše půjčky během 1 měsíce přede dnem výročí uzavření hypoteční smlouvy. Za splacení úvěru nad tuto hranici nebo mimo tento termín už si banka může účtovat poplatky. I v takovém případě má však právo maximálně na úhradu účelně vynaložených nákladů, tedy prokazatelných, což bývají nejčastěji administrativní a finanční náklady. Tyto poplatky si každá banka řídí sama a je povinna je na požádání sdělit klientovi. Jejich výše nesmí podle zákona přesáhnout sumu úroků, které by klient zaplatil za dobu od předčasného splacení do konce období fixace.

Při splacení celé hypotéky z důvodu prodeje financované nemovitosti nesmí u smluv trvajících déle než dva roky poplatek bance přesáhnout 1 % z této mimořádné splátky, maximum je navíc stanoveno na 50 000 Kč. Bez poplatků je možné splatit hypoteční úvěr také v případě nenadálých těžkých životních situací, které znemožňují splácení, jako je například závažné onemocnění. Současně však musí být výrazně snížená schopnost splácet hypotéku. Banka bude při žádosti posuzovat příjmy všech spolužadatelů.

§ 117 Zákona o spotřebitelském úvěru nastavuje minimální požadavky na banky pro mimořádné splácení úvěru na bydlení. Banky ale mohou jít i nad rámec tohoto zákona a být ke svým klientům vstřícnější. Na trhu je tak nyní možné uzavřít hypoteční úvěr, který má zaručené mimořádné splátky zdarma po celou dobu.

Zdarma musí být stále splacení při výročí fixace

Zcela zdarma je také předčasné splacení hypotečního úvěru (částečné i kompletní) při dodržení původní doby fixace, tedy k výročnímu dni. Bez dalších nákladů je možné umořit dluh ještě do 3 měsíců poté, co poskytovatel půjčky klientovi sdělil novou výši úrokové sazby. Před výročím fixace je samozřejmě vhodné udělat si přehled o hypotékách nabízených dalšími bankami, s čímž vám může pomoci hypoteční kalkulačka.

Příklad úspory při mimořádné splátce

Pojďme se podívat na konkrétní situaci. Hypotéka je ve výši dva miliony korun, klient ji má na 20 let a úrokovou sazbu 2,5 % má zafixovanou na 5 let. Po dvou letech uvažuje o splacení 500 000 Kč a chce vědět, jestli se mu takový krok vyplatí. Pro zjednodušení neuvažuji odečet daní za zaplacené úroky.

Úroky uhrazené v průběhu pětileté fixace bez mimořádné splátky jsou rovny 225 262 Kč. Pokud by splatil část úvěru, úroky za pětileté období by byly nižší, rovny 186 368 Kč. Uspořil by tak 38 894 Kč. Otázkou zůstává, jestli je tato úspora pro klienta dostatečná, nebo by dokázal volné finanční prostředky lépe zhodnotit.