• Funkční cookies

  • Cookies pro sociální média a reklamy

Předčasné splacení hypotéky – všechny 4 možnosti

Kdy můžete zdarma předčasně splatit hypotéku?

18. 1. 2019

Pravidelná měsíční položka „splátka hypotéky“ na výpisu z účtu může být pro některé trnem v oku. Pokud máme zároveň volné finanční prostředky, je namístě otázka, jestli by se nevyplatilo snížit si alespoň částečně hypotéku, nebo ji dokonce celou splatit. Je to ale vůbec možné a vyplatí se to?

Všechny 4 možnosti předčasného splacení hypotéky

  1. Až 25 % celkové výše úvěru zdarma každý rok během fixace
  2. Přes 25 % celkové výše úvěru s poplatky každý rok během fixace
  3. Až 100 % celkové výše úvěru zdarma na konci fixace a v těžké životní situaci
  4. Až 100 % celkové výše úvěru s 1% poplatkem, max 50 000 Kč, při prodeji
Předčasné splacení hypotéky

Při předčasném splacení hypotéky stojí zákon na straně spotřebitele.

Hypotéku je možné splatit i mimo výročí fixace

Zatímco dříve se banky k předčasnému umoření hypotečního úvěru mimo výročí fixace stavěly negativně, nebo to umožňovaly jen za poplatek a za předem smluvně sjednaných podmínek, u smluv uzavřených od 1. prosince 2016 dřívější splacení umožnit musí. Zákon č. 257/2016 Sb. o spotřebitelském úvěru posílil pozici spotřebitele a umožnil předčasné splacení hypotéky, jak částečné, tak také kompletní, a to kdykoliv po celou dobu trvání úvěru na bydlení.

Zdarma každoročně až 25 % celkové výše úvěru. Při splacení nad 25 % celkové výše úvěru si může banka účtovat poplatky. Při splacení z důvodu prodeje financované namovitosti poplatek bance nesmí přesáhnout 1 % z této mimořádné splátky, maximálně 50 000 Kč. Splacení v plné výši je vždy zdarma v případě nenadálé těžké životní situace nebo při výročí fixace.

Do určité výše musí být možné splacení zdarma

Každoročně musí být možné bezplatně splatit až 25 % celkové výše půjčky během 1 měsíce přede dnem výročí uzavření hypoteční smlouvy. Za splacení úvěru nad tuto hranici nebo mimo tento termín už si banka může účtovat poplatky. I v takovém případě má však právo maximálně na úhradu účelně vynaložených nákladů, tedy prokazatelných, což bývají nejčastěji administrativní a finanční náklady. Tyto poplatky si každá banka řídí sama a je povinna je na požádání sdělit klientovi. Jejich výše nesmí podle zákona přesáhnout sumu úroků, které by klient zaplatil za dobu od předčasného splacení do konce období fixace.

Bankovní poplatky za předčasné splacení musí být banka v případě sporu schopná obhájit před soudem.

Při splacení celé hypotéky z důvodu prodeje financované nemovitosti nesmí u smluv trvajících déle než dva roky poplatek bance přesáhnout 1 % z této mimořádné splátky, maximum je navíc stanoveno na 50 000 Kč. Bez poplatků je možné splatit hypoteční úvěr také v případě nenadálých těžkých životních situací, které znemožňují splácení, jako je například závažné onemocnění.

§ 117 Zákona o spotřebitelském úvěru nastavuje minimální požadavky na banky pro mimořádné splácení úvěru na bydlení. Poskytovatelé hypoték mohou jít i nad rámec tohoto Zákona a být ke svým klientům vstřícnější. Na trhu je tak nyní možné uzavřít hypoteční úvěr, který má zaručené mimořádné splátky zdarma po celou dobu.

Zdarma musí být stále splacení při výročí fixace

Zcela zdarma je také předčasné splacení hypotečního úvěru (částečné i kompletní) při dodržení původní doby fixace, tedy k výročnímu dni. Bez dalších nákladů je možné umořit dluh ještě do 3 měsíců poté, co poskytovatel půjčky klientovi sdělil novou výši úrokové sazby. Před výročím fixace je samozřejmě vhodné udělat si přehled o hypotékách nabízených dalšími bankami, s čímž vám může pomoci náš rádce.

Příklad úspory při mimořádné splátce

Pojďme se podívat na konkrétní situaci. Hypotéka je ve výši dva miliony korun, klient ji má na 20 let a úrokovou sazbu 2,5 % má zafixovanou na 5 let. Po dvou letech uvažuje o splacení 500 000 Kč a chce vědět, jestli se mu takový krok vyplatí. Pro zjednodušení neuvažuji odečet daní za zaplacené úroky.

Výše hypotéky 2 000 000 Kč
Doba splácení 20 let
Fixace 5 let
   
Měsíční splátka 10 598 Kč
  225 262 Kč
   
Mimořádná splátka po 2 letech 25 % jistiny
  500 000 Kč
Úroky uhrazené v průběhu pětileté fixace 186 368 Kč
   
Úspora 38 894 Kč

Úroky uhrazené v průběhu pětileté fixace bez mimořádné splátky jsou rovny 225 262 Kč. Pokud by splatil část úvěru, úroky za pětileté období by byly nižší, rovny 186 368 Kč. Uspořil by tak 38 894 Kč. Otázkou zůstává, jestli je tato úspora pro klienta dostatečná, nebo by dokázal volné finanční prostředky investovat pomocí spořících produktů lépe.

Související články