• Funkční cookies

  • Cookies pro sociální média a reklamy

Refinancování hypotéky - výhodně

Komu končí fixace tento nebo příští rok, může ušetřit na splátkách tisíce. To je částka, která už zaplatí příjemnou dovolenou. Stačí si zjistit, jak refinancovat hypotéku výhodně. Je to totiž šance, jak ještě stále výhodnou sazbu zafixovat na období, kdy sazby hypoték porostou strmě nahoru.

1. 2. 2019

S refinancováním hypoték začněte včas

Refinancování hypotéky lze řešit i 2 roky předem. Dobrý hypoteční makléř stihne pro klienta refinancovat i za 14 dní, ale je to zbytečně ve stresu. Tabulka níže ukazuje, jak dlouho před koncem fixace může klient refinancovat u jednotlivých bank.

Jak dlouho lze před koncem fixace hypotéku refinancovat
Wustenrot 24 měsíců
Komerční banka 24 měsíců
Hypoteční banka 24 měsíců
UniCredit Bank 12 měsíců
Sberbank 12 měsíců
Raiffeisenbank 12 měsíců
Moneta Money Bank 12 měsíců
Equa bank 12 měsíců
Česká spořitelna 12 měsíců
Air Bank 12 měsíců
mBank 8 měsíců
Fio banka 6 měsíců

Refinancování hypotéky znamená vlastně převod hypotéky ke konkurenci. Vy se pohybujete na tržišti, kde o vás mají banky zájem jako o klienta. Dnes ještě k tomu více, než kdy jindy. Se zásahem ČNB vzrostly sazby hypotečních úvěrů a počet nových žadatelů rapidně klesl. Zatímco v listopadu 2018 se čerpaly hypotéky v hodnotě 19,495 mld. Kč, v prosinci to bylo jen 14,935 mld. Kč. To je pokles o 23,4 %. Pro představu rozdíl v počtu sjednaných hypoték v listopadu a prosinci v roce 2017 byl jen 3,35 %.

Nový klient je cennější a cennější. Právě teď dostávají žadatelé sílu vyjednat si při refinancování hypotéky výhodnější sazbu. A tu si chtějí na co nejdéle zafixovat.

Ze strany klientů vnímáme stále větší zájem o dlouhodobé fixace. Jistota stále stejné a neměnné sazby po období až deseti let je aktuálně jedním z nejčastějších požadavků,
říká Tomáš Drábek, ředitel retailového a privátního bankovnictví UniCredit Bank.

Jak si vyjednat dobrou sazbu?

Od prosince 2016 posílá banka klientovi podmínky nové hypotéky včetně nové úrokové sazby tři měsíce před koncem fixace. Dříve si musel klient hlídat termín sám. To je zároveň minimální doporučená rezerva pro vyřizování refinancování hypotéky. Nabídka úrokové sazby se stává vyjednávacím artiklem. Předložte bance konkurenční nabídku. Snadno tak získáte výhodnější hypotéku. Zvlášť pokud jste doteď řádně spláceli.

Když pak klient přijde s konkurenční nabídkou zpátky, často původní banka najde cestu, jak úrok a podmínky dorovnat. Za stejné peníze pak klient získá i pohodlí. S bankou se zná a vyřídit administrativu bude o dost jednodušší.

Při návštěvě konkurenční banky si nechte udělat prescoring. To znamená zjištění klientovy bonity a kontrolu registru. Prescoring dává jistotu, že refinancování hypotéky u konkurenční banky skutečně může proběhnout.

Srovnání aktuálních sazeb na míru odhalí hypoteční kalkulačka.

Refinancujte a ušetřete

V případě, že je konkurenční nabídka tak lákavá, vyplatí se investovat trochu vlastního času a banku vyměnit. Ve smlouvě stojí, jak moc dopředu se musí refinancování hypotéky oznámit. Vedle srovnání nabídek hypoték k refinancování vám rádi doporučíme hypotečního specialistu, který vám s přechodem k jiné bance pomůže. Po vyplnění základních údajů ve srovnávači se vám ozve telefonicky.

Vybavená domácnost

Díky refinancování hypotéky můžete ušetřit třeba na vybavení.

3 kroky, jak refinancovat hypotéku

Za prvé podat žádost o vyčíslení zůstatku hypotečního úvěru. Dokument nové bance prozradí, kolik přesně má původní bance poslat, aby úvěr zaplatila. Tím se banky vyrovnají a vy začnete splácet dluh jinde.

Dále žadatel podepíše úvěrovou smlouvu a dodrží všechny podmínky čerpání. K refinancování hypotéky bude potřebovat:

  • dva doklady totožnosti – třeba občanský průkaz a pas,
  • potvrzení o příjmu,
  • nabývací titul,
  • snímek katastrální mapy,
  • výpis z katastru nemovitostí,
  • původní smlouvu o hypotečním úvěru,
  • vyčíslení aktuální dlužné částky u původní banky,
  • číslo účtu, kam nová banka zašle peníze a tím úvěr refinancuje,
  • souhlas původní banky s tím, že nová banka přebírá nemovitost do zástavy,
  • příslib původní banky, že vymaže své zástavní právo k nemovitosti,
  • příslib původní bany, že zruší vinkulaci pojistného plnění ve prospěch sebe,
  • starý nebo nový odhad ceny nemovitosti podle požadavků banky.

Nakonec si pro kontrolu nechá klient vystavit potvrzení od staré banky o tom, že zaniklo její zástavní právo na nemovitost. Lhůta pro zaslání potvrzení je 30 dnů.

Poplatky při refinancování hypotéky - až 11 000 Kč

Lepší úroková sazba není všechno. Je třeba brát v potaz další náklady. S refinancováním hypotéky si většinou banka vyžádá nový odhad ceny nemovitosti. Ten pro banku musí udělat licencovaný odhadce nemovitostí a stojí od 3 000 do 5 000 Kč. Cenu také určuje, jestli jde o byt nebo dům. Vy vybraných lokalitách lze získat odhad ještě levněji. Například Wüstenrot hypoteční banka uvádí rozpětí 1 750 – 2 450 Kč. Některá banka zařídí odhad sama, ale klient odhad nedostane do ruky. Jiné požadují odhad doporučeného znalce. Kompletní přehled požadavků bank uvádí server Měšec.cz

Mezi další poplatky spojené s refinancováním hypotéky patří:

  • návrh na výmaz zástavního práva původní banky – 1000 Kč,
  • návrh na vklad zástavní smlouvy nové banky – 1 000 Kč,
  • čerpání na základě návrhu na vklad zástavního práva – stovky až tisíce.

Účtuje si banka poplatek za ukončení smlouvy? Je to sice výjimka, ale například Hypoteční banka si účtovala administrativní poplatek 1 000 Kč. Navíc si při podání návrhu na výmaz svého zástavního práva účtovala navrch 500 Kč jako administrativní poplatek. Dohromady 1 500 Kč za tento úkon. Další specialitou je poplatek 1 500 za vystavení potvrzení o zůstatku, které si některé banky účtují. Bez potvrzení hypotéku nelze refinancovat.

Poplatek za rezervaci úrokové sazby je u většiny bank zdarma. Přesto za ni například v Hypoteční bance zaplatíte.

V případě refinancování se po roce od uzavření smlouvy účtuje poplatek ve výši 0,5 procenta z nevyčerpané částky úvěru měsíčně. Je-li například nevyčerpaná částka milion korun, měsíční poplatek bude činit 416 korun (1 000 000 x 0,5 / 12 = 416 korun),
vysvětluje pro Právo Marie Mocková z Hypoteční banky.

Jak se nařízení ČNB dotklo refinancování hypotéky?

Člověk, který měl hypotéku s fixací na 3 nebo 5 let, klidně nemusel sledovat trh. Za těch pár let se toho ale stalo hodně. Poslední zásahy ČNB ovlivnily zčásti i refinancování hypoték. Na jaře 2017 dostaly banky doporučeno neposkytovat hypotéky na 100 % hodnoty nemovitosti, ale jen 90 %. Dnes nabízejí banky hypoteční úvěr max. na 80 % hodnoty nemovitosti. Od 1. října 2018 platí pravidla:

DTI - poměr dluhu k čistému ročnímu příjmu. Výše dluhu nesmí přesáhnout devítinásobek ročního čistého příjmu. Příklad: žadatel s čistým příjmem 25 000 Kč si může vzít hypotéku maximálně na 2 700 000 Kč.

DSTI - poměr splátek k ročnímu čistému příjmu. Výše splátek všech úvěrů nesmí přesáhnout 45 % čistého ročního příjmu. Splácí klient vedle hypotéky ještě spotřebitelský úvěr na auto? Tato splátka se započítá také. Osoba s příjmem 25 000 Kč čistého může mít maximální výši splátek 11 250 Kč.

Nové omezení může mít vliv na refinancování hypotéky. Podle komentáře ČNB je refinancování hypotéky zkrátka nový úvěr. Mělo by se na něj tedy nahlížet podle nových podmínek. Ne vždy to ale platí. Při refinancování hypotéky bez navýšení hodnoty jistiny banka žadatele podle DTI a DSTI posuzovat nemusí. Pokud k navýšení dojde, musí žadatel s novými pravidly automaticky počítat.

ČNB ve své zprávě dodává, že by banky při refinancování měly žadatele pro jistotu ověřit vždy. V období během fixace totiž mohlo dojít ke snížení příjmů, snížení ceny zastavené nemovitosti nebo zvýšení měsíční splátky za úvěry žadatele. Odhalení změn si klade za cíl ošetřit rizikovost úvěru.

Hypoteční banka, Moneta Money Bank, Raiffeisenbank, Sberbank, UniCredit Bank, Wüstenrot a Equabank přichází se zajímavou nabídkou. Bez dokládání příjmu umožní navýšení úvěru při refinancování hypotéky až o 10 % nebo až o 200 000 Kč. Období refinancování tedy může být skvělou příležitosti, jak si do 200 000 Kč třeba zrekonstruovat koupelnu.

Související články