• Funkční cookies

  • Cookies pro sociální média a reklamy

Hypotéka nebo nájem? Bydlete chytře!

Ceny nájmů rok od roku rostou, velmi rychle rostou i ceny nemovitostí, a proto stojí za to začít si lámat hlavu nad nákupem vlastního bydlení. Koupě bytu je investice do budoucna. Vyplatí se i při nákupu na hypotéku?

13. 6. 2019

Najít si levné bydlení v Praze, Brně, nebo v jakémkoliv jiném větším městě je složité, ale ne nemožné.

Průměrná cena bytu 60 m² v Praze byla v dubnu 2019 podle serveru realitymix.cz 5,3 milionů Kč, v Brně 3,8 milionů Kč a v Olomouci 2,9 milionů Kč. Průměrná cena pronájmu bytu 60 m² byla v Praze měsíčně za necelých 20 000 Kč, v Brně za 14 000 Kč a v Olomouci za 11 000 Kč.

Hypotéka nebo nájem: výhody a nevýhody v kostce

Výhody hypotéky

  • představuje investici - díky rychlému růstu cen nemovitostí v posledních letech se vlastnictvím nemovitosti i přes hypotéku vydělají i statisíce za rok, i když je nemáte přímo v peněžence,
  • jasně daná splátka na několik let dopředu,
  • nemovitost můžeme kdykoliv prodat a hypoteční úvěr předčasně splatit,
  • jistota vlastního bydlení bez vystěhování,
  • změny vybavení, modernizace a rekonstrukce nevyžadují souhlas (kromě zákonných požadavků) … můžeme popustit uzdu naší kreativitě,
  • prodejem a přestěhováním z většího bytu do menšího vznikne finanční rezerva, která může představovat zajištění na stáří, což je naprosto běžné ve Spojených státech amerických.

Ceny bytů v Praze stouply od roku 2010 o 75 %. Novostavba v Praze (3+kk o výměře 70 m²) už stojí přes 6 milionů korun, obdobná novostavba v Brně se dá pořídit za 5 milionů korun.

Nevýhody hypotéky

  • Dlouhodobý závazek, půjčkou na bydlení se běžně zadlužujeme až na 30 let. Před vyjednáváním hypotéky si udělejte čas na inventuru příjmů, abyste dobře znali své finanční hranice a možnosti. U hypotéky je potřeba ohlídat si nejen počáteční podmínky, ale hlavně stálost příjmů při splácení.
  • Potřeba uhradit alespoň 10 % z ceny nemovitosti z vlastních zdrojů (ne úvěrem na bydlení). Přečtěte si článek ČNB zavádí 2 nová pravidla pro žadatele o hypotéku, který objasňuje detailněji i další novinky pro přidělení hypotečního úvěru.
  • Zpočátku se splácí hlavně úroky bance, což jsou v danou chvíli “ztracené” finanční prostředky. Úmor, tedy splátka jistiny a prostředky investované do nemovitosti, začne převládat v platbách až v pozdějších letech.

Výhody nájmu

  • Nízká počáteční investice (není potřeba mít naspořeno). Obvykle stačí vratná kauce ve výši jednoho až tří nájmů a úhrada nájmu na jeden až tři měsíce dopředu.
  • V případě potřeby možnost častějších změn bydliště a kdykoliv se “sbalit a jít”.
  • Vysoké nájemné si často studenti rozdělí díky spolubydlení. Typické je takové spolubydlení v Praze nebo Brně.

Nájem není totéž co podnájem. Nájem vyjadřuje vztah majitele nemovitosti (neboli pronajímatelem) a nájemcem. Podnájem pokrývá vztah mezi nájemcem a podnájemcem.

Nevýhody nájmu

  • nejistota výpovědi z nájemního bytu,
  • pravidelné zvyšování nájmu,
  • nemožnost spolurozhodovat o opravách vztahujících se k celému bytovému domu,
  • rekonstrukce a změny ve vybavení bytu znamenají nejen investici do cizího, ale musí je také odsouhlasit majitel,
  • vratné kauce se při ukončení nájmu nemusíte dočkat (majitel bytu ji může použít na opravu/úpravu nemovitosti po předání bytu).

Zaostříme nyní na konkrétní příklad a porovnáme, jestli je výhodnější hypotéka nebo nájem.

Na pracovním stole s diáři natahuje muž ruku ke kalkulačce.

Hypotéka nebo nájem?

Příklad

Máme zájem o byt 2+1 v Olomouci o výměře cca 60 m², s balkonem, bez garážového stání. Cena vybrané nemovitosti je 2 500 000 Kč. Rozhodneme se uhradit z vlastních zdrojů 500 000 Kč (bez problémů splňujeme povinnost uhradit z vlastních zdrojů 10 % ceny nemovitosti, což je 250 000 Kč).

Jako úvěr na bydlení chceme využít nabídku hypotéky České spořitelny, u níž už máme vedený účet. Čerpání si zvolíme na 30 let s fixací na 5 let, úroková sazba platná ke dni 1.5.2019 je 2,89 % a měsíční splátka ve výši 8 314 Kč.

Máme zjištěno, že kdybychom místo hypotéky zvolili nájem, platili bychom za tento byt měsíční nájemné 13 000 Kč včetně záloh na služby. Pro zjednodušení v tuto chvíli předpokládejme, že se po celou dobu nezmění ani výše splátky (fixní úroková sazba), ani měsíční nájemné (nedochází k inflaci).

Hypotéka:

Celková zaplacená částka bance za 30 let je 2 993 040 Kč (měsíční splátka hypotéky 8 314 Kč * 12 měsíců * 30 let).

Bance jsme za úvěr 2 000 000 Kč navíc zaplatili 993 040 Kč na úrocích.

Kromě měsíční splátky hypotečního úvěru nás čekají v souvislosti s bydlením i další pravidelné platby za služby (energie, vodné a stočné, plyn) ve výši zhruba 3 000 Kč (tato položka nás nemine ani u bydlení v nájmu). A také příspěvek do fondu oprav ve výši odhadem 1 000 Kč měsíčně.

Na bydlení dáme měsíčně 12 314 Kč (měsíční splátka hypotéky 8 314 Kč + fond oprav 1 000 Kč + služby 3 000 Kč).

Za třicet let je to 4 433 040 Kč (měsíční platba za bydlení 12 314 * 12 měsíců * 30 let).

V souvislosti s hypotékou budeme muset ještě počítat v úvodu s jednorázovými výdaji:

  • zápis práv do katastru nemovitostí 2 000 Kč,
  • náklady na odhad nemovitosti 4 000 Kč,
  • 100 000 Kč za 4% daň z nabytí nemovitosti
  • a samozřejmě 500 000 Kč za byt, které jsme platili z vlastního.

Po sečtení všech položek zjišťujeme, že za byt v původní ceně 2 500 000 Kč jsme dali 5 039 040 Kč. Po splacení hypotéky, tedy v tomto případě za třicet let, jsme vlastníky bytu.

Nájem:

Celková částka zaplacená majiteli bytu za stejné období je 4 680 000 Kč (nájemné 13 000 Kč * 12 měsíců * 30 let).

K pravidelné platbě nájemného majiteli je potřeba přičíst také platby za služby (energie, vodné a stočné, plyn) ve výši zhruba 3 000 Kč. Na bydlení v nájmu měsíčně vydáme 16 000 Kč. Za třicet let je tato částka 5 760 000 Kč (nájemné a služby 16 000 Kč * 12 měsíců * 30 let).

Majiteli bude navíc potřeba před nastěhováním do bytu uhradit kauci (předpokládejme ve výši tří nájmů), kterou nám po odstěhování z bytu vrátí. Počáteční investice je tedy 39 000 Kč (měsíční nájemné 13 000 * 3 měsíce). Musíme též uhradit provizi realitní kanceláři, předpokládejme ve výši jednoho nájmu, tedy 13 000 Kč.

Za bydlení v nájmu zaplatíme za třicet let 5 773 000 Kč, ale na konci tohoto období nemáme nic.

Hypotéka nebo nájem? Porovnáním výsledků zjistíme, že za stejný byt jsme při úvěru na bydlení zaplatili 5 039 040 Kč, zatímco při nájemném jsme uhradili 5 773 000 Kč. Je tedy jasné, že v dlouhodobém horizontu je hypotéka jednoznačně výhodnější. Musíme k tomu říct ještě jedno velké “jenže”, protože jsme odhlédli od inflace a růstu cen nemovitostí.

Nájem podléhá oproti kupní ceně nemovitosti inflaci (v nájemní smlouvě bývá zahrnuta inflační doložka). Za nájem tak v praxi zaplatíme ještě mnohem víc než v tomto příkladu. Stejně tak rostou i ceny nemovitostí, ale u hypotéky naopak růst cen nemovitostí majiteli vydělává zásadní částky. Hypotéka je tak po finanční stránce z dlouhodobého pohledu vždy výhodnější . V tomto souboji “hypotéka nebo nájem” vyhrává jednoznačně hypotéka.

Inflační doložka zachovává reálnou hodnotu dohodnutého nájemného. Pronajímatel má právo zvýšit nájemné z důvodů inflace, a to o tolik procent, kolik procent činila inflace v roce předcházejícím.

Hypotéka nás může v současné nejisté ekonomické situaci zajistit na důchod. Kromě toho si splníme touhu něco vlastnit. Nájem dává v tomto směru smysl jen jako dočasné řešení na pár měsíců.

Důchodem život a hlavně bydlení nekončí. Co budu jako důchodce dělat s tím, že mám důchod 10 000 Kč a nájem např. 13 000 Kč? Po doplacení hypotéky mám už jen náklady na fond oprav a spotřebu. V případě, že nechci mít v důchodu s nemovitostí starosti, mohu ji prodat. Bydlení řešit v domově seniorů a peníze z prodeje použít například na cestování.
Erik Kvietek, manažer úvěrových produktů ChytryHonza.cz

Pokud máte pocit, že hypotéka by vám mohla pomoci vyřešit vaše bydlení, a potřebujete si o ní ještě něco přečíst, podívejte se na ni ještě blíže. Náš hypoteční specialista Marian Drgo vám ukáže tu nejlepší cestu k hypotéce a nejnižší úrokové sazbě. V naší hypoteční kalkulačce si pak můžete spočítat, jak vychází měsíční splátka podle vašich stávajících finančních možností a podle vždy aktuálních úrokových sazeb.

Přejeme vám, ať se vám splní sen o vlastním bydlení.

Související články

26. 6. 2019

Jak koupit nebo prodat byt s hypotékou

Koupit byt s hypotékou už dneska není žádný problém. Co teprve prodat byt s hypotékou, to už vůbec ne. Zjistěte u nás, jak na to.