8 tipů, jak na hypotéku v roce 2019
29. 05. 2019

8 tipů, jak na hypotéku v roce 2019

Pořídit nemovitost dnes znamená oslovit několik bank, našetřit základní vklad, mít dostatečnou bonitu, možná zastavit druhou nemovitost. Je toho opravdu hodně, co člověk musí podstoupit, aby si mohl pořídit vlastní nemovitost. Níže se dozvíte, jak na hypotéku snadno a hladce.

1. Oslovte více bank

Prvním krokem, jak na hypotéku, je nebát se otevřít víc dveří. Postup, podle kterého banky žadatele hodnotí, má dvě části. Říká se mu scoring a je to důvod, proč vycházejí nabídky hypoték odlišně.

První je mimo jiné kontrola bankovních a nebankovních registrů klienta, aby banka viděla platební disciplínu v případě, že má žadatel úvěry, kreditní karty nebo kontokorent v jiných institucích. A také aby správně vypočetla DSTI (poměr mezi měsíční splátkou veškerých úvěrů vůči celkovému čistému měsíčnímu příjmu) dle nových pravidel. Druhá část scoringu, je strana příjmů. Každá banka má trochu jiný výpočet životního minima nebo životních nákladů na počet osob v domácnosti.

Větší rozdíl bude v nabídkách pro OSVČ. U nich je velmi důležité vybrat správnou banku. Jak na hypotéku jako živnostník s nízkým daňovým přiznáním?

Možnosti výpočtu příjmu z daňového přiznání má totiž každá banka jiné. V případě uplatnění výdajového paušálu, jsou banky, které si ho interně sníží (ze 60 % na např. 40 až 35 %) nebo je v případě vybraných profesí možnost využít prohlášení o reálných nákladech. Velkou výhodu mají tzv. Profesní komory, právníci, notáři, lékaři atd., na které většina bank pohlíží výrazně lépe než na jiné.

let
Stisknutím tlačítka “Odeslat” souhlasíte s obchodními podmínkami společnosti Chytrý Honza a.s., které najdete zde. O tom, jak nakládáme s vašimi osobními údaji, naleznete informace zde.
let
Pro vámi zadaná kritéria jsme nanašli žádnou vhodnou hypotéku
ČS a.s.
Hypotéka

Reprezentatívní příklad

Celková výše úvěru 3 000 000 Kč, výše jednotlivých měsíčních splátek 18 547 Kč (splátky zahrnují jistinu a úrok), počet splátek: 300, úroková sazba fixovaná na 5 let ve výši 5,49 % ročně, poplatky spojené s úvěrem, které jsou součástí celkových nákladů úvěru: správní poplatky za vklad a výmaz zástavního práva do katastru nemovitostí 4 000 Kč, náhrada nákladů spojených s vypracováním odhadu nemovitosti 5 000 Kč, doba trvání úvěru: 25 let, roční procentní sazba nákladů činí 5,75 % a celková částka splatná spotřebitelem 5 577 472 Kč (za předpokladu, že se úroková sazba po celou dobu trvání úvěrového vztahu nezmění). Reprezentativní příklad nezahrnuje náklady na pojištění zástavy (nemovitosti), jejich výše nám není známa. Tyto náklady budete platit příslušné pojišťovně, u které si pojištění sjednáte.
KB a.s.
Hypotéka

Reprezentatívní příklad

Výše úvěru 3 200 000 Kč, splatnost 30 let, pevná úroková sazba 5,49 % p.a, fixace 3 roky, RPSN 6,08 %, celková splatná částka 6 825 946,26 Kč. 1. splátka úroků 6832 Kč, 2.-359. anuitní splátka 18170 Kč, 360. anuitní splátka 17354,26 Kč. Jednorázové poplatky za: poskytnutí úvěru 4 900 Kč, návrh na vklad do katastru 2 000 Kč, návrh na výmaz z katastru 2 000 Kč. Měsíční poplatky za: spravování úvěru 0 Kč, běžný účet MůjÚčet 0 Kč, el. výpisy 0 Kč, rizikové životní pojištění 800 Kč. Příklad je spočítán k datu čerpání od 1.následujícího měsíce a termínu splácení úvěru vždy k 15. dni v měsíci. Zajištění – zástavní právo k nemovitosti, včetně pojištění nemovitosti.
ČSOB – Hypoteční banka
Hypotéka

Reprezentatívní příklad

Celková výše úvěru: 3 350 000 Kč Termín jednorázového čerpání úvěru v plné výši: 12 měsíců po podpisu smlouvy Doba trvání úvěru ode dne dočerpání úvěru: 30 let Pevná výpůjční úroková sazba: 5,59 % p.a. s fixací na 3 roky Roční procentní sazba nákladů (RPSN): 6,44 % Celková částka zaplacená klientem: 7 390 592 Kč Měsíční splátka: 19 211 Kč Počet splátek: 360 O úvěr žádají dvě osoby Sjednáno inkaso z běžného účtu vedeného u ČSOB/Poštovní spořitelny alespoň 3 měsíce Platí při realizaci 3 plateb platební kartou měsíčně a za podmínky používání aplikace ČSOB Smart minimálně jednou za 3 měsíce. V případě nesplnění podmínek dle tohoto bodu se úroková sazba zvyšuje o 0,3procentního bodu. Sjednáno úvěrové životní pojištění či pojištění Náš život na 100 % výše úvěru od ČSOB Pojišťovny. V případě nesplnění této podmínky se úroková sazba zvyšuje o 0,2procentního bodu. Úvěr za splácení z účtu v ČSOB, na který chodí každý měsíc alespoň 50 000 Kč. V případě nesplnění této podmínky se úroková sazba zvyšuje o 0,1procentního bodu. Uvedená měsíční splátka zahrnuje měsíční splátku jistiny, úroků a níže uvedených opakovaných poplatků hrazených s měsíční frekvencí.
RB a.s.
Hypotéka

Reprezentatívní příklad

Výpočet RPSN vycházejí z předpokladu, že je úvěr čerpán jednorázově okamžitě po uzavření úvěrové smlouvy. Bance zaplatíte: poplatek za ocenění nemovitosti 5 900 Kč, poplatek za čerpání úvěru na návrh na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí 1 900 Kč, jednu splátku úroků v období čerpání v maximální výši, odpovídající počet měsíčních anuitních splátek, měsíční poplatky za vedení běžného účtu ve výši 49 Kč (orientační údaj, banka nabízí i běžný účet bez poplatku). Dále jsou s úvěrem spojeny tyto jednorázové náklady nehrazené bance (uvedeny v orientační výši): náklady na pořízení výpisů z katastru nemovitostí 350 Kč, náklady na ověření podpisů smluv 240 Kč, náklady za zápis a výmaz do katastru nemovitostí ve výši 4500 Kč. Podmínkou poskytnutí úvěru je zřízení zástavního práva a zákazu zcizení k nemovitosti a sjednání pojištění nemovitosti včetně vinkulace pojistného plnění ve prospěch banky.
UCB a.s.
Hypotéka

Reprezentatívní příklad

Reprezentativní příklad: Celková výše úvěru 2 000 000 Kč. Doba trvání úvěru 300 měsíců. Úroková sazba 5,39 % p.a., pevná úroková sazba na 3 roky. Výše měsíční splátky 12 151 Kč. Roční procentní sazba nákladů (RPSN) 5,55 % p.a. Do RPSN jsou započítány jednorázové náklady na poskytnutí úvěru 2 900 Kč, vklad a výmaz zástavního práva do katastru nemovitostí 4 000 Kč a ověření podpisu 50 Kč. Celková splatná částka 3 652 369,42 Kč. Toto sdělení slouží pouze pro informační účely a není návrhem na uzavření smlouvy. Informace k úrokové sazbě: Úroková sazba 5,39 % je platná pro fixaci na 3 roky a při poskytnutí úvěru ve výši maximálně 80 % hodnoty poskytnutého zajištění.

Obejděte si minimálně 3 banky. Pozor jen, že tři banky rovná se tři žádosti, troje papírování apod. Navíc vítězná banka pak ostatní žádosti vidí a před schválením úvěru je bude chtít po klientovi zrušit. Doba potřebná k vyřízení hypotéky se s každou oslovenou bankou rapidně prodlužuje. Nasnadě je tuto práci nechat prověřenému finančnímu poradci. Nakonec bude vše záležet na tom, která banka svým výpočtem dospěje k vyššímu příjmu.

Po zadání informací o úvěru, jeho výši, doby fixace a pár osobních údajů, srovná kalkulačka nabídky bank. Klient si tak udělá přehled o nabídkách na trhu během pár minut. Takto vypadají první 4 nabídky u modelového případu zmíněného výše.

Nabídky vám dokáže srovnat i hypoteční kalkulačka ChytryHonza.cz. Na jednom místě klient vidí cenové podmínky, úrokové sazby a může si i nasimulovat různou dobu splatnosti tak, aby mu vyhovovala měsíční splátka. Hypotéka je složitější produkt, takže je určitě lepší se potkat s odborníkem a pobavit se o možnostech, představě a aktuální situaci. Zároveň odpadne i časově náročné obíhání bank a složité zjišťování podmínek svépomocí. Konzultace se specialistou je nezávazná. Po vyplnění kalkulačky se vám ozve telefonicky. Podle předběžné nabídky si pak žadatel vybere hypotéku, která je pro něj nejvhodnější.

2. Našetřete si alespoň 20 %

Loni vešla v platnost nová pravidla ČNB. Od dubna 2018 banky nepůjčují 100 % hodnoty nemovitosti, ale maximálně 80 %. Hypotéku na 90 % hodnoty dostane jen malý počet klientů. Vyšší LTV (poměr výše úvěru vůči hodnotě zástavy) je ale vykoupené vyšší úrokovou sazbou. To je pravidlo, přes které dnes už nejede vlak. Na byt v hodnotě 3 000 000 Kč bude tedy žadatel potřebovat 600 000 Kč.

Jak tedy na hypotéku? Musíte začít včas šetřit. Klient totiž před čerpáním hypotéky musí prokázat, že má peníze na účtu nebo je již prokazatelně použil ke koupi nemovitosti.

Víte, že…

Pokud má klient naspořeno na stavebním spoření, banky to berou jako vlastní prostředky.

Příklad: Když si žadatel bude spořit 10 000 Kč měsíčně, našetří 600 000 Kč za 5 let. Aby toho však dosáhl, musí spořit opravdu pravidelně a na peníze nesahat. Investice může sice peníze zhodnotit, ale také naopak. Horizont pěti let není z pohledu investování kdovíjak atraktivní. Riziko převyšuje možné zhodnocení, a proto se peníze na hypotéku vyplatí dát do vhodné stavební spořitelny.

Víte, že…

Při posuzování bonity pak banka započítá všechny splátky, které žadatel má, tedy i z úvěru ze stavebního spoření nebo nebankovního úvěru.

Jiné to není ani v případě moderních peer-to-peer půjček (několik lidí dohromady půjčí přes internetovou službu peníze žadateli). Ty totiž taktéž snižují bonitu žadatele, kterému banka ve finále půjčí méně, než kdyby úvěr neměl.

Do celé hry jménem jak na hypotéku vstupuje i tzv. dofinancování. To spočívá v čerpání peněz, které chybějí do 20 %, jiným úvěrem. ČNB se ale postupy nelíbí a vydala doporučení dofinancování úvěru nepřijímat. Může se proto stát, že žadatel v bance bude muset podepsat vedle žádosti o hypotéku i prohlášení, že peníze k dofinancování nemovitosti nepocházejí z jiného úvěru.

3. Zastavte druhou nemovitost

Novým trendem je zastavit druhou nemovitost. Tím se sníží poměr půjčených peněz vůči zástavě.

Příklad:

  1. kupujete nemovitost za 4 000 000 Kč,
  2. dáte druhou nemovitost k dozajištění v hodnotě 2 000 000 Kč.

Výsledný poměr hodnoty zástavy a výše úvěru je najednou jen 67 %. S takovým LTV dostane navíc žadatel ještě daleko lepší nabídku úrokové sazby. Může se jednat například o nemovitost rodičů. Ekonom Lukáš Kovanda doporučuje zastavit třeba chalupu na venkově.

Díky chatě na horách, kam se rodina dostane párkrát za rok, může žadatel dostat lepší úrokovou sazbu na hypotéce.

„I když v případě ručení rekreačním objektem uplatňují banky zpravidla přísnější kritéria než při ručení domem či bytem. Problematická je při ručení majetkem rodičů či příbuzných skutečnost, že musí dát svoji nemovitost do zástavy třeba na několik desítek let.“

Lukáš Kovanda, ekonom

4. Žádejte jako pár

Dva platy na splácení hypotéky budou pro banku atraktivnější. Ze dvou platů se i snáz našetří potřebné peníze, ke kterým navíc musí žadatel přičíst i 4 % na daň z pořízení nemovitosti vyjma většiny novostaveb od developerů. Pokud jste single, může se stát spolužadatelem třeba rodič, kamarád nebo známý. Spolužadatelem a potažmo spoludlužníkem může být kdokoliv s vlastním příjmem.

V případě, že dlužník není schopný dostát svému závazku vůči bance a půjčku splácet, banka se obrátí na spoludlužníka, který má stejné povinnosti a závazky jako dlužník. Z tohoto vztahu tak může pro spoludlužníka vyplynout řada problémů, jako možná exekuce či nemožnost získání vlastního úvěru.

Lucie Bilá, realitní makléřka z Century 21

Nicméně tento stav nemusí trvat celou dobu splácení hypotéky. Pokud se hlavnímu žadateli v horizontu několika měsíců zvýší příjmy, pak může spolužadatele z úvěru jednoduše vyvázat.

Mladí to mají těžší. Na začátku kariéry vydělávají nižší peníze a zbývá jim jen málo našetřených peněz. Stát proto začal poskytovat hypotéky pro mladé.

5. Vylepšete si finanční profil

Banku při žádosti o hypotéku zajímá riziko. Dokáže žadatel po celou dobu splácet? Neobjeví se časem problém? Vedle bonity a stabilních příjmů jsou pro banku důležité také dluhy a závazky. Kreditní karty, mikropůjčky nebo jiné výdaje? To vše může způsobit, že na hypotéku nedosáhnete. Při jejich řádném splácení mohou být pro posouzení hypotéky určitým plusem, naopak při nesplácení překážkou, která bude vykoupená minimálně vyšší úrokovou sazbou.

Na cestě k hypotéce může stát nesplacený dluh na kreditní kartě. Používat kreditní karty je pohodlné. Nezapomeňte však dluh vždy včas splatit, ať se vám neobjeví záznam v registru dlužníků.

Podle jednoho ze dvou nových pravidel DSTI nesmí splátky všech úvěrů přesáhnout 45 % čistého měsíčního příjmu žadatele, jak uvádí ČNB ve své tiskové zprávě.

6. Pohlídejte si registry dlužníků

Je velkým problémem negativní zápis v registru dlužníků, abyste získali hypotéku? Obrovský. V případě drobných prohřešků může sice banka přimhouřit oko, ale takový žadatel přesto vždy dostane vyšší úrok jako kompenzaci za vyšší riziko pro banku.

Záznamy najde banka v bankovním i nebankovním registru klientských informací. V něm jsou zapojené Česká spořitelna, Československá obchodní banka, Komerční banka, MONETA Money Bank a další. Kompletní seznam členů bankovního i nebankovního registru najdete zde.

Prostřednictvím registrů si banky vyměňují informace o platební morálce žadatelů.

Víte, že…

Zápis zůstává v registrech 4 roky po jeho umoření.

Závazky je proto dobré řešit se značným předstihem. Na závěr k tomuto tématu jen, že banka nepůjčí nikomu, kdo je v exekuci nebo insolvenci.

K hodnocení žadatelů se poměrně nově používá i tzv. Telco score, ve kterém jsou všichni 3 největší operátoři: O2, T-Mobile a Vodafone. Operátor díky mobilní historii a GPS lokalizaci dokáže určit, jaký životní styl vyznáváte, jestli jste student, manažer nebo hodně utrácíte.

Podle vyjádření České spořitelny už banky Telco score využívají. Slibují si, že tak dokáží poskytnout půjčky většímu procentu zejména mladých lidí, kteří nemají dostatečnou bankovní historii. Pohlídejte si také výpisy z účtu. Pravidelné posílání peněz třeba na internetová kasina banka určitě zaznamená.

7. Navyšte příjem

Podle pravidla ČNB, které se označuje zkratkou DTI, nesmí výše dluhu překročit 9násobek čistého ročního příjmu žadatele. Banka nemusí toto pravidlo uplatnit, ale jen ve výjimečných 5 % případů.

Žadatel dokládá potvrzení o příjmu, v případě OSVČ daňová přiznání. Pokud výše příjmů není dostatečná, nabízí se jen jediná cesta, jak získat hypotéku. Navýšit své příjmy buď druhou prací nebo jinou lépe placenou.

8. Správně nastavte hypotéku

Poslední na seznamu bodů „jak na hypotéku“ je samotné nastavení úvěru. Rodina, která nemá moc vysoké příjmy si hypotéku natáhne na delší dobu, aby měsíční zatížení bylo co nejmenší. Naopak bonitní klienti nechtějí platit úroky a chtějí mít hypotéku co nejrychleji splacenou.

Jak už bylo řečeno, podle nového pravidla DSTI nesmí splátka přesáhnout 45 % čistého měsíčního příjmu žadatele/ů. Poradci ale doporučují, aby to byla maximálně třetina, je–li to alespoň trochu možné.

VyplňteVyberteVyřešeno!